Jinsi ya kununua Benki iliyopangwa kabla
Benki yenye mali isiyohamishika kwa sababu mabenki wamepata nyumba kwa njia ya kufutwa . Majumba kwenye vitabu vya benki huitwa REOs, ambayo ni kifupi cha "mali inayomilikiwa na mali isiyohamishika." Kutambua kwamba wakati mabenki hupokea matendo ya mali kwa nyumba kwa njia ya kufuta, mara kwa mara kwa sababu hakuna mtu aliyeonyesha hatua za kisheria za kupiga kiasi cha chini cha mikopo au zilizopo benki kwa makusudi jitihada ndogo ya juu hivyo hakuna mtu atakayeigusa.
Juu ya uso, huenda usiisikike kama ingawa unatangulia ni faida, hasa kama benki inataka kuuza hesabu yake kwenye soko la wazi kwa kiasi ambacho kilitokana na benki na kifo cha zamani. Hata hivyo, hapa ni angalau sababu mbili ambazo REO inaweza kuwa na faida kwako:
- Ikiwa mikopo mbili zilihifadhiwa kwa mali (ambayo ni ya kawaida siku hizi), mkopeshaji wa pili wakati mwingine hajatangulizi. Ikiwa mkopeshaji wa pili hafanyi malipo ya nyuma kwa wakopeshaji wa kwanza na kuanza utaratibu wake wa kuzuia upepo , mkopeshaji wa pili anapata kufutwa wakati huo. Rehani nyingi za pili zinajumuisha asilimia 20 au zaidi ya thamani ya soko la awali.
- Mara nyingi benki haitaki kukaa hesabu yake. Kwa kuwa haukupokea jitihada zake za chini kutoka kwa mwekezaji au mnunuzi wa nyumbani wakati wa uuzaji wa kufungia kwenye mahakama, benki hiyo inaweza uwezekano wa bei ambayo REO nyumbani kwa chini, ili kuiondoa. Inategemea uhasibu wake wa ndani.
Inatafuta Wakala wa Orodha ya REO
Kuna maeneo mengi yanayopatikana mtandaoni ili kupata utangulizi . Hata hivyo, unaweza pia kupata yao katika MLS . Ikiwa unapouliza wakala wako mnunuzi kutafuta MLS kwa "REOs," huenda utapata kwamba wachache sana wa mawakala wa mali isiyohamishika hufanya kazi katika orodha ya REO kwa ajili ya kuuza katika jirani yako.
Hapa ni vidokezo kuhusu mawakala wa orodha ya REO:
- Wakala wengi wa REO wanaorodhesha REO tu, hakuna aina nyingine ya mali.
- Wakala wa reo wa REO mara nyingi wanatoa punguzo kwa mabenki kwa kurudi kwa biashara yake, kwa sababu mawakala hawa hutumia kiasi na wakati mwingine meneja wa mali anapata kukata.
- Wakala wa reo wa REO hufanya pesa kwa kuuza bidhaa nyingi za REO au kufanya kazi kama wakala wawili . Chini ya wakala mbili , wakala wa orodha ya REO atapata tume ya orodha na tume ya wakala wa mnunuzi.
- Ili kuvutia mawakala wa mnunuzi, mabenki mengi hutoa asilimia kubwa ya tume kwa wakala wa mnunuzi huku akipunguza tume ya wakala wa orodha.
- Wakala wa orodha ya REO huwakilisha muuzaji, si mnunuzi. Fikiria kama unataka uwakilishi wako mwenyewe, unaweza.
- REO mawakala wa orodha ni kawaida mawakala wa kuzalisha juu kwa sababu ya kiasi cha biashara wanayofanya. Kwa kawaida hawatumii muda mwingi kufanya kazi na wanunuzi.
- Baadhi ya mawakala wa reo wa REO ni busy sana kwa kuajiri wasaidizi kwenye wito wa shamba. Wengi hawapati simu yao ya simu ya mkononi, ambayo inaweza kufanya mawasiliano kuwa magumu.
Kukodisha Agent ya Mnunuzi
Ukipokuwa na mazungumzo ya moja kwa moja na mabenki, unaweza kupata uwakilishi bora kwa kukodisha wakala wa mnunuzi wako .
Kabla ya kuchagua wakala, chagua kadhaa na uulize mawakala wa mali isiyohamishika ili kupata fit nzuri.
- Wakala wa mnunuzi ana jukumu la kudhamini ili kulinda maslahi yako.
- Wakala wa mnunuzi hawawakilishi muuzaji. Hata wakati muuzaji anapolipa tume yao.
- Wakala wa mnunuzi kwa ujumla hulipwa na muuzaji. Hii inamaanisha haina gharama ya kukodisha wakala wa mnunuzi.
- Wakala wa mnunuzi wanaweza kukuomba kuingia mkataba wa mnunuzi wa mnunuzi , ambao utaweka kazi za wakala kwa wewe na kutaja nani anayepa tume .
- Fikiria kufanya kazi na wakala wa mnunuzi aliye na uzoefu wa kufanya kazi na REOs.
Kuzungumza na REOs
Ikiwa orodha hiyo ni mpya kwenye soko, inawezekana sana kwamba benki haitapoteza kiasi kutokana na bei yake ya kuomba . Utakuwa na nguvu kubwa ya mazungumzo ikiwa unatoa mapendekezo kwenye nyumba ambazo zimekuwa kwenye soko kwa muda mrefu zaidi ya siku 30.
Hapa kuna vidokezo zaidi:
- Benki kujadili punguzo la kiwango cha wingi na makampuni na kampuni ya kusindikiza. Ikiwa umechagua kutumia kampuni ya kichwa / kampuni ya escrow , angalia ada hizo makampuni itakulipia. Kwa kawaida, ada ambazo hazipatikani na benki lakini zilipatiwa na mnunuzi zitakuwa za juu kwa sababu cheo na escrow mara nyingi hufanya punguzo hizo kwa malipo ya wanunuzi zaidi.
- Mabenki mengi yanakwenda mbali na kulipa gharama za kufungua kawaida kwa mnunuzi. Baadhi ya ada kama vile kodi ya uhamisho , ada za kata na serikali, hutolewa na mnunuzi na sio benki. Benki si mara nyingi kulipa taarifa za wadudu , matengenezo au mipango ya udhamini wa nyumbani .
- Baadhi ya benki hazitaini ishara ya kukabiliana hadi maneno yote yamekubaliana kati ya vyama kwa maneno.
- Anatarajia benki kuteka mkataba wake wa ununuzi au kipengee kwenye mkataba wako wa ununuzi wa kawaida. Soma vizuri kabisa na uulize mwanasheria wa mali isiyohamishika ushauri ikiwa hujui. Unaweza kupiga bima mwanasheria wa benki akafanya mkataba huo, na sio kwako.
- Ikiwa benki haitapotea na unapokea kukataa kutoa , kusubiri siku nyingine 30 na kisha uwasilishe utoaji wako wa awali, na tarehe ya awali imeshuka na tarehe yako mpya imeingizwa.
- Unaweza kusubiri siku 10 kwa jibu kwa kutoa kwako kutoka benki. Kuwa mvumilivu. Najua inaonekana mambo kwamba benki fulani zinaweza kuchukua muda mrefu kujibu, lakini zinaweza.
- Benki inaweza kuomba wewe uwasilishe programu ya mkopo ili iweze kuidhinisha; hata hivyo, wewe si wajibu wa kupata mkopo wako kutoka benki hiyo.
- Ikiwa huwezi kufungwa na tarehe ya kufunga ya awali, benki inaweza kukupa adhabu kwa kila siku unayopitisha tarehe hiyo. Hakikisha una barua ya kufadhili ya mkopo kutoka kwa wakopeshaji wako mwenyewe kabla ya kuwasilisha kutoa, na kupata uhakika kwamba utapokea fedha kutoka kwa wakopeshaji wako bila kukimbia katika ucheleweshaji usiotarajiwa.
- Huenda utaulizwa kununua nyumba "kama ilivyo." Kuna vikwazo kununua ununuzi . Patia kutoa yako chini ya ukaguzi wa nyumbani . Wataalamu wengine katika mali ya mtego wa kutosha kutoka kwenye nyumba za kufutwa .
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.