Jinsi mkataba wa Ardhi unafanya kazi kwa kununua nyumba

Kwa nini wanunuzi wa nyumba kama mikataba ya ardhi

Mikataba ya ardhi kwa ajili ya kununua nyumba ilikuwa maarufu sana mwishoni mwa miaka ya 1970 na mapema ya miaka ya 1980. Halafu, mikataba ya uuzaji wa awamu, wakati mwingine huitwa mikataba ya matendo, ilitoa suala la fedha za kuvutia zaidi juu ya viwango vya juu na viwango vya kufuzu vilivyokuwa vya wakopaji wa taasisi.

Mikataba ya ardhi ilianza kutoweka wakati mahitaji ya mkopo yalipungua na kiwango cha chini kilipungua chini ya 8%. Lakini hawajawahi kabisa na, kwa kweli, walirudi kwenye soko wakati wa mgogoro wa mikopo.

Wamiliki wa nyumba waliopotea ambao walipoteza nyumba zao kwa kufuta au kuuzwa kupitia uuzaji mfupi walianza kutegemea mikataba ya ardhi kama njia mbadala ya fedha wakati mabenki makubwa akawaacha.

Mkandarasi wa Ardhi ya Magurudumu ni nini?

Mkataba wa mauzo ya awamu ni aina yoyote ya mkataba ambayo inahitaji malipo ya mara kwa mara, lakini katika mali isiyohamishika, kwa ujumla inajulikana kama mkataba wa ardhi, mkataba wa tendo, au mkataba wa kuuza. Neno "ardhi" linapotosha kama mkataba wa ardhi inaweza kutumika kununua aina yoyote ya mali isiyohamishika na au bila kuboresha.

Mkataba wa mauzo ya awamu inaeleza bei ya mauzo, kiwango cha malipo ya chini, kiwango cha riba, kiasi cha malipo ya kila mwezi (au mara kwa mara), na kazi za kila pande. Inatia majukumu kama nani atakayehifadhi nyumba, kulipa bima, na kodi ya mali - ambayo ni mnunuzi kwa ujumla. Mkataba utajumuisha malipo kwa muuzaji wakati tu mnunuzi ataacha kufanya malipo ya awamu.

Hasa:

• Mikataba ya ardhi au mikataba ya tendo ni makubaliano ya usalama kati ya muuzaji, aitwaye Muzaji, na mnunuzi, aitwaye Vendee.
• Muuzaji anakubaliana kuuza mali kwa kununua fedha kwa ajili ya Vendee.
• Muuzaji ana jina la kisheria na Vendee anapata cheo cha usawa.
• Fedha inayotokana na mmiliki inaweza kuhusisha usawa wa mikopo ya sasa (angalia zaidi chini) au mali inaweza kuwa huru na ya wazi (chaguo bora).

• Baada ya kulipwa kwa ukamilifu, Mtozaji huwapa Vendee hati ya mali.

Yote ya kujumuisha (Wrap-kuzunguka) Mikataba ya Ardhi

• Mikataba ya kuzunguka-karibu ina vyenye mikopo ya sasa.
• Vendee hufanya malipo moja kwa muuzaji.
• Baada ya kupokea malipo, Muuzaji hulipa malipo ya msingi ya wakopeshaji na anaendelea kupumzika.
• Ikiwa mikopo ya sasa ina kiwango cha chini cha riba kuliko kiwango cha riba juu ya mkataba, Mtoaji hupata maslahi ya ziada kwa pesa ambazo si za Muuzaji. Hii inajulikana kama override.

Kufuatia ni jinsi inavyofanya kazi.

1. Sema bei ya mauzo ni $ 100,000.
2. Vendee huweka $ 10,000.
3. Vendee inakubaliana kulipa malipo ya dola 90,000, akiwa na riba kwa 6.5%, kulipwa $ 567.
4. Mkopo uliopo sasa ni $ 50,000, unaofikia maslahi ya 5% na malipo ya $ 268.
5. Wafanyabiashara hupata riba ya asilimia 6.5 kwa $ 40,000 ya usawa, PLUS 1.5% ya riba juu ya mikopo ya sasa ya $ 50,000 na mifuko $ 299 kwa mwezi.
6. Vendee pia hulipa kodi, bima na gharama nyingine zote za umiliki.

Mikataba ya Sawa

Hakuna override ya riba katika mkataba wa moja kwa moja. Vendee wanaweza kukubali kulipa wakopaji zilizopo moja kwa moja na kufanya malipo mengine kwa muuzaji, au Vendee anaweza kutuma malipo moja kwa muuzaji, na muuzaji atatoa malipo kwa mkopo.

Hebu tuangalie mfano uliopita kwenye mkataba wa moja kwa moja:

1. Bei ya mauzo ya $ 100,000.
2. Vendee huweka $ 10,000.
3. Vendee hulipa malipo ya dola 268 kwa usawa wa mkopo uliopo wa $ 50,000, akiwa na riba kwa 5%.
4. Vendee anatoa malipo ya pili kwa muuzaji kwa fedha za mmiliki $ 40,000, akiwa na maslahi ya asilimia 6.5 na kulipwa kwa $ 253 kwa mwezi.
5. Jumla ya malipo yote ni dola 521, ambayo inaleta $ 46 ya Vendee kila mwezi juu ya ukanda-kuzunguka.

Nguvu ya Uuzaji

• Makampuni mengine ya kichwa rasimu na kuhakikisha mikataba ya ardhi ambayo ina Muuzaji, Vendee na Msimamizi. Utahitaji kupiga simu karibu ili kupata kampuni hiyo ya kichwa.
• Kama mwaminifu katika tendo la uaminifu , Muuzaji na Vendee hawawajui haki, cheo na maslahi kwa mdhamini kwa madhumuni ya kupata wajibu wa Wachuuzi na Vendee.
• Katika tukio la Vendee ataacha kulipa malipo, Msaidizi ana uwezo wa kutangulia chini ya nguvu za kuuza.

• Utaratibu wa kufungua taarifa ya default unatofautiana kutoka hali hadi hali.

Kuharakisha Clauses katika Mikopo ya Chini

Mikopo yote leo ina vifungu vya kuongeza kasi na kugawa . Wakopeshaji wamekuwa na historia ndefu ya mikopo ya wito mara moja kutokana na kulipwa kama wanunuzi walichukua jina "chini ya" kwa mikopo zilizopo . Hiyo ni kwa sababu wakopaji walitaka wanunuzi kustahili, kulipa pointi za mkopo na viwango vya juu vya riba .

Sue Heimbichner, afisa wa escrow katika Title Chicago katika Sacramento, imekuwa katika biashara tangu 1976 na ameangalia umaarufu wa mikataba ya ardhi kuja na kwenda. Mojawapo ya mashtaka makubwa kutoka kwa kipindi hicho yalibadilishwa kutoka kwa wanunuzi kuchukua kichwa chini ya rehani zilizopo zilizoshirikishwa na vyama vya akiba na shirikisho za shirikisho. Congress ilipitisha Sheria ya Taasisi ya Depository ya mwaka wa 1982, ili kufuta kwa ufanisi uwezo wa kuchukua mikopo zilizopo.

Heimbichner anasema wakopeshaji leo huwa na kuangalia njia nyingine. "Wakopaji wengine wanafurahi kuwa na malipo yao," alisema. Lakini usijaribu kuchukua mikopo ya serikali. "Hutaki kuangamiza na serikali," Heimbichner anaonya, "kwa sababu utapigwa." Ikiwa mkataba wako wa ardhi una rehani iliyopo, unapaswa kutafuta ushauri wa mwanasheria wa mali isiyohamishika.

Sampuli za mikopo za serikali zinazotolewa na Fannie Mae au Freddie Mac, na mikopo ya serikali ni FHA au VA.

Mfuko wa Haki za Vendee

Kwa madhumuni yote, Vendee anamiliki mali na ana haki ya:

• Umiliki.
• Furaha ya utulivu na matumizi ya mali.
• Kuondolewa, kulazimisha wengine kuondoka kwenye majengo.
• Fungua tena.

Faida kwa Vendee

• Hakuna sifa, ingawa Muzaji anaweza kuomba nakala ya ripoti ya mikopo ya mnunuzi.
• Down flexibility malipo. Kiasi kinaweza kujadiliwa.
• Urefu wa muda wa mkataba wa ardhi, kiwango cha riba , na malipo yanaweza kujadiliwa.
• Gharama ya kufunga ya chini . Hakuna ada za wakopeshaji kulipa.
• Kufunga kufunga. Shughuli zinaweza kufungwa kwa siku 7 au chini.

Faida kwa Muuzaji

• Kawaida ya bei ya mauzo ya juu na hakuna tathmini. Ingawa wanunuzi wanashauriwa kupata upimaji.
• Ikiwa zinaweza kulipwa, labda wanaweza kustahili kupata faida iliyopungua.
• Kipato cha mwezi.
• Mara nyingi kiwango cha kurudi bora kuliko akaunti za soko la fedha .
• Ikiwa mali ni isiyo ya kuzingatia, ni njia rahisi ya kuuza.
• Kufunga kufunga.

Vidokezo vya mnunuzi

• Pata tathmini.
• Pata bima ya cheo.
• Fanya huduma za kampuni inayosimamia kushika milki ya hati iliyofanyika na nyaraka za awali.
• Ongea na mwanasheria wa mali isiyohamishika .

Vidokezo vya Wauzaji

• Piga ripoti ya mikopo ya mnunuzi.
• Jumuisha majina ya Wafanyabiashara na Vendee kwenye sera ya bima iliyopo.
• Kuajiri kampuni ya malipo ili kushughulikia mkusanyiko wa mkataba.
• Ongea na mwanasheria wa mali isiyohamishika.

Makala hii haipaswi kufanywa vibaya kama kutoa ushauri wa kisheria. Wanasheria tu wanaweza kutoa ushauri wa kisheria.

Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ni msaidizi wa broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.