Jinsi ya kufanya wapangaji katika kawaida 1031 Mchanganyiko

Waajiri wa kawaida huruhusu kupiga kura

By C. Grant Conness, Rais, 1031 Alternatives Group

Je, umechoka kwa wito wa simu za matengenezo ya usiku wa manane na umevaa kutoka kwa hassling na wapangaji wako? Labda unasikitishwa kwa sababu unatafuta hundi za kodi na ukipunguza? Labda ungependa kuuza nyumba yako ya kukodisha au ndogo lakini unaogopa matokeo ya kodi. Kwa kweli, huenda umefikiri juu ya kununua kipande cha maduka ya ununuzi mpya, lakini hakika huwezi kugeuza ununuzi kwa kulipa fedha na kamwe, hata kwa kweli, hata kulipa fedha kwa ajili ya nyumba .

Ikiwa hiyo inaonekana kama wewe, hapa ni habari njema. Kwa kutumia Wapangaji 1031 katika Mchanganyiko wa Pamoja, unaweza kuuza nyumba hiyo ya kukodisha au ghorofa, kuepuka kodi ya faida na bado uendelee kufanya kazi kwako. Wachukuaji wa kawaida, wanaojulikana kama TIC, ni mojawapo ya njia bora mwekezaji anaweza kushiriki katika umiliki wa mali moja au zaidi ya ubora wa juu, wakati akihifadhi utajiri na kuepuka maumivu ya kichwa ya usimamizi wa mali.

Wapangaji katika Kawaida ya 1031 Exchange Inaruhusu Ugawaji

Kwa mfano, sema una kuuza nne ambayo umekuwa na umri wa miaka 15, na una usawa wa $ 400,000. Kulingana na kiwango cha deni unaendelea kufanya hivyo, bei ya ununuzi ya uwekezaji mpya inaweza kuwa dola milioni moja. Ingawa hiyo ni pesa nyingi, bado hauwezi kuhitimu kununua mali ya kisima cha juu pekee. Hata hivyo, ukiamua badala ya kuwekeza katika TIC, $ 400,000 ya usawa inaweza kununua riba ya dola milioni katika mali ya dola 30,000,000 ya daraja.

Wapangaji wa kawaida 1031 Exchange inaruhusu utofauti kati ya mali mbalimbali tofauti katika maeneo mbalimbali ya kijiografia. Unaweza kuwekeza katika ghala, au vitu vya kuhifadhi, hoteli ya juu, au kituo cha ofisi, hospitali au kituo cha kusaidiwa, au jengo la ghorofa lililo thamani ya mamilioni.

Mchanganyiko huu unaweza kupunguza hatari ya kwingineko yako ya uwekezaji na inaweza uwezekano wa kuongeza thamani yake.

Uliza mshauri wa uwekezaji aliyeaminika na sio mtu anayekuuza uwekezaji.

TIP: Kabla ya kuwekeza katika wapangaji yoyote wa 1031 katika Mchanganyiko wa kawaida, tafadhali hakikisha uhakiki wa wakili wa kuaminiwa waraka na ufanyie bidii. Hii inajumuisha uchunguzi unaowezekana wa taasisi inayouza usalama, ikiwa ni pamoja na kuhakikisha kwamba taasisi ni sahihi leseni. Kuna nguruwe nyingi, kupata matajiri wa samu ya haraka ya semina , kufanya kazi katika mwisho huu wa biashara.

Kanuni za IRS kwa wapangaji wa kawaida 1031 Exchange

Sheria za IRS za Exchange 1031 zinapaswa kufuatiwa kwa ufanisi ili kufuta faida ya mji mkuu na kodi ya kushuka kwa thamani ya kushuka kwa thamani . Mali iliyozuiliwa lazima yamefanyika kwa uwekezaji au kutumika katika biashara au biashara ya mmiliki.

Mahitaji mawili ya jumla ya TIC 1031 Exchange yenye mafanikio yanayotokana ni:

1. Mapato ya 100% ya mauzo yanapaswa kuongezwa tena na thamani ya Mali ya Malipo ya Malipo lazima iwe sawa au kubwa zaidi kuliko Mali iliyopunguzwa.
2. Msaidizi anayestahikiwa anakuwa muzaji aliyechaguliwa na ana kila kipato cha mauzo ya Mali iliyotengwa.

1. Kuna muda wa utambulisho wa siku 45, wakati ambayo angalau Mali " Mali isiyohamishika " matatu yanapaswa kutambuliwa kwa maandishi.
2. Sheria ya 200% inataja kwamba idadi yoyote ya Malipo ya Kubadilisha Inaweza kutambuliwa lakini thamani yao ya jumla haipaswi kuzidi thamani ya asilimia 200 ya Mali isiyohamishika.
3. Ikiwa utawala wa mali tatu na Sheria ya 200% haifai, thamani ya soko kwa jumla ya mali za kibiashara zinazopatikana katika ubadilishaji lazima iwe na angalau 95% ya jumla ya thamani ya soko la thamani ya mali zote zilizojulikana.

Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub. Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.

By C. Grant Conness, Rais, 1031 Alternatives Group

Mara baada ya Mali isiyohamishika Malipo imechaguliwa, mwekezaji ana siku 180 tangu tarehe Mali isiyohamishwa ilihamishiwa kwa mnunuzi kufungwa kwenye mali mpya. Ikiwa tarehe iliyotolewa kutokana na kurudi kwa ushuru wa mwekezaji, na upanuzi wowote, kwa mwaka wa kodi ambayo Mali iliyozuiliwa ilinunuliwa ni mapema zaidi ya kipindi cha siku 180, basi kubadilishana 1031 lazima kukamilike kwa tarehe hiyo.

Wawekezaji wanapaswa pia kukumbuka kwamba sehemu ya kipindi hiki cha siku 180 inaweza kuwa tayari kutumika wakati wa kitambulisho cha siku 45. Hakuna upanuzi na hakuna tofauti kwa utawala wa siku 45, ambayo ni pamoja na mwishoni mwa wiki na likizo. Ikiwa kikomo cha muda kinazidiwa, kubadilishana nzima inaweza kuwa halali, na adhabu na kodi zitakufuata.

Ikiwa mwekezaji anatumia riba ndogo katika mali zaidi ya moja, inashauriwa kuhakikisha kuwa tarehe za kufungwa zilizopangwa zimekuwa kabla ya tarehe ya mwisho.

Wapangaji katika Bima ya Kawaida ya Hati na Hati ya Kichwa

Kama mmiliki katika TIC, utapokea tendo tofauti kama mpangaji wa pamoja na sera ya kichwa kuhakikisha asilimia yako ya riba katika mali. Una haki sawa na mmiliki mwingine yeyote.

Mtoko wa Fedha na Uwezo wa Kutokana na Wapangaji Wenye Kawaida 1031 Exchange

Kuna uwezekano wa mapato kwa mujibu wa umiliki wako wa kipato, ambayo inaweza uwezekano mkubwa zaidi kuliko mtiririko wa fedha uliopokea kutoka kwa uwekezaji wako wa zamani.

Mtoko wa fedha unaweza kuachwa na kushuka kwa thamani ya msingi wako katika ununuzi mpya.

Pia kushiriki katika shukrani ya pro-rata, ikiwa ni yoyote, ya mali ikiwa hatimaye kuuzwa. TIC inachukuliwa kuwa chombo cha thamani cha mali ya mali kama warithi wako wanapaswa kupokea msingi uliowekwa juu ya kupoteza kwako.

Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub. Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.

By C. Grant Conness, Rais, 1031 Alternatives Group

Wakati wa katikati ya mwishoni mwa miaka ya 1990, wawekezaji walitoa maombi mengi kwa IRS kuomba maamuzi ya mapema ya kuwa wachache (wasio na sehemu), Wapangaji katika maslahi ya kawaida katika mali halisi walikuwa chombo kinachostahili kupitishwa kwa kodi chini ya Sehemu ya 1031.

Katika jibu, mnamo Oktoba 2000, IRS ilitoa Utaratibu wa Mapato 2000-46. Utaratibu huu ulionyesha wasiwasi kwamba wapangaji wengine katika mahusiano ya kawaida wanaweza kutazamwa kama ushirikiano kwa madhumuni ya kodi ya shirikisho na kwa hivyo halali kwa ajili ya kuzingatia 1031.

IRS imesisitiza kwamba haitatoa tena hukumu yoyote ya mapema. Uamuzi huu uliondolewa Machi 2002, ikifuatiwa na Utaratibu wa Mapato 2002-22.

Inajulikana kama "Mchungaji Proc.," Utaratibu wa Mapato 2002-22 ulionyesha pointi 15, ambazo zitarekebishwa na IRS wakati "kuzingatia ombi la hukumu kwamba sehemu isiyogawanyika ya kipato katika mali halisi ya kukodisha sio nia ya taasisi ya biashara " - maana ya ushirikiano ambao haukustahiki inaweza kuweka uwezekano wa kubadilishana kwa matokeo ya ukaguzi na kodi.

Hata hivyo, kupata hukumu ya mapema bado itakuwa karibu haiwezekani. Maelezo mengi yanayotakiwa kwa ukaguzi wa IRS haipatikani hata mpaka mdhamini yuko tayari kupata mali, kufunga mkopo, na kuuza maslahi kwa wapangaji wa kawaida. Kwa hiyo sababu hiyo baraza la wadhamini wengi hutoa maoni ya "lazima" au "mapenzi" yanayopatikana kwenye Msaada wa Uwekezaji wa Kibinafsi.

Mwongozo wa Utaratibu wa Mapato kwa Wafanyabiashara Wenye Kawaida 1031 Mchanganyiko

Mchungaji Proc. imara miongozo ya wazi kwa muundo, fedha na usimamizi wa wapangaji katika umiliki wa kawaida. Inaruhusu wamiliki wa ushirikiano wa 2 hadi 35, ingawa wadhamini na wakopaji wanaweza kuweka mipaka ya chini kwa mali fulani, ambayo mara nyingi huwa kati ya wawekezaji 10 na 25.

Wakati mwingine mume na mke hutendewa kama taasisi moja (kulingana na sheria ya serikali) na hakuna mmiliki wa ushirikiano anayeruhusiwa kufungua anarudi kodi kama ushirikiano. Kila mmiliki mwenza ana haki ya kuuza au kugawanya umiliki wake wa sehemu lakini tu baada ya kutoa hiyo kwa ajili ya kuuza kwa wengine. Kuna ushirikiano wa faida na pia deni (mikopo).

Kwa miongozo hii wazi, sekta ya TIC ilianza kwa bidii na kuvutia idadi kubwa ya wafadhili wapya, broker / wafanyabiashara na reps iliyosajiliwa kwenye soko. Tangu miaka ya 1990, kumekuwa na maslahi makubwa kwa wapangaji katika Umoja wa Mataifa 1031. Kwa kweli, ukuaji wa usawa umeongezeka kwa 550% katika TICs tangu 2002 hadi 2004. Thamani ya jumla ya uwekezaji wa TIC iliyofungwa mwaka 2007 inakadiriwa kuwa zaidi ya dola bilioni 8.5. Wengine wanasema idadi hii ni ya juu zaidi - kufikia dola bilioni 10 (ikiwa ni pamoja na upimaji).

Wapangaji katika Sadaka za kawaida kwa Wawekezaji Wanaoidhinishwa

Wengi wa sadaka za TIC hufanywa kwa "wawekezaji wenye vibali" tu, ambayo ina maana kwamba vigezo vingine vya kifedha vinatakiwa kupatikane.

1. Wawekezaji wa pekee (au pamoja na mke) lazima wawe na wavu yenye thamani zaidi ya dola milioni 1.
2. Mapato ya mwaka ya $ 200,000 miaka 2 iliyopita na kutarajia kwamba hii itaendelea.

1. Mapato ya pamoja na mke wa $ 300,000 zaidi ya miaka 2 iliyopita na matarajio ya mabadiliko yoyote.
2. Shirika kama LLC, Ushirikiano au Shirika linapaswa kuwa na mali ya angalau $ 5,000,000 au, ikiwa mali ni chini ya dola milioni 5, mwekezaji lazima awe na kibali kama mtu binafsi.

Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub. Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.

By C. Grant Conness, Rais, 1031 Alternatives Group

Mwekezaji anaweza kupata misaada muhimu katika kutafuta Mali ya Malipo kutoka kwa moja ya kampuni nyingi ambazo zinashughulika katika kushughulikia Mchanganyiko wa 1031 na Wapangaji katika Mchanganyiko wa kawaida wa 1031. Wataalamu hawa wa TIC wanapata idadi kubwa ya mali za uwekezaji na mara nyingi wamekamilisha ngazi mbalimbali za bidii, ikiwa ni pamoja na kulinganisha kwa bei, maelezo, mapato ya riba, ripoti za nafasi, nk.

Kawaida, makampuni ya wadhamini wametumia kiasi kikubwa cha fedha kuandaa sadaka hizi za mali isiyohamishika ili kuhakikisha kwamba wanakidhi mahitaji ya IRS kwa Exchange TC 1031. Wakati mwingine mdhamini anaunganisha mali na makubaliano ya ununuzi na kisha huandaa nyaraka za sadaka, ambazo mara nyingi huitwa Mkataba wa Uwekezaji wa Kibinafsi, (PPM), ambao hutolewa kwa njia ya wafanyabiashara wa broker. Wadhamini wachache karibu na mali kabla ya kuuuza lakini hii inaweza kuwa ghali zaidi kwa sababu ya gharama.

Kuchunguza Mwakilishi wa Uwekezaji wa Usajili

• Chagua mwakilishi wa uwekezaji aliyesajiliwa ambaye ni mtaalamu wa uwekezaji wa TIC. Hii inapaswa kufanyika kabla ya kuuza mali yako ya uwekezaji.
• Tathmini vipengee vingine vinavyotumiwa. Kwa kufanya hivyo kwa mwakilishi wako wa uwekezaji, unapaswa kuchunguza wafadhili wa kila sadaka. Je, ni rekodi ya wimbo wao ni nini? Ni miundombinu ya shirika la biashara yao ya kutosha? Je, wakuu wao, wafanyakazi na usimamizi wanaohitimu?

• Hakikisha mwakilishi wako wa uwekezaji anamiliki leseni ya Mfululizo wa 7 au Series 22, pamoja na leseni ya Série 63 au Series 66. Anapaswa pia kuwa na uzoefu katika mali isiyohamishika ya biashara, na kuwa na rekodi ya kuthibitisha ya kubadilishana mafanikio ya TIC.

Maswali ya Kuuliza Makampuni ya Msaidizi

• Je! Mpango wa mdhamini umeundwa vizuri na wa haki kwa wawekezaji?

• Je! Sadaka imewekwa pamoja kwa uangalifu, kwa kisheria na kwa utaratibu, na kufunguliwa sahihi?
• Je, malengo yaliyotajwa katika nyaraka yalikutana?
• Je! Hatari zilizohusishwa na uwekezaji zilielezwa wazi?
• Je! Mpango huo, pamoja na mali zake, umeanzisha uwezekano mkubwa wa kufikia malengo?
• Je! Malengo yaliyopangwa yanafaa kwa sababu ya ukweli?
• Je, ulinzi na hifadhi zikopo?

Wapangaji wa kawaida 1031 Exchange inaruhusu mwekezaji uchaguzi zaidi wakati wa kutafuta mali ya uingizwaji.

Uwekezaji wa usawa wa angalau $ 100,000 huhitajika, lakini kila sadaka ya mali itakuwa na kiwango cha chini kilichopangwa kwa kugawa usawa wa jumla na idadi iwezekanavyo ya maslahi ya TIC.

Kila sadaka ya PPM inapaswa kupimwa, kuchambuliwa na ikilinganishwa na mapendekezo mengine ya ushindani. Vipengee vya zamani, vya sasa na vya baadaye vinavyotarajiwa, habari za kifedha za wapangaji, eneo na mazingira yanapaswa kuchunguzwa, na ni pamoja na utafiti wa eneo la soko la mali isiyohamishika.

Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub. Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.

By C. Grant Conness, Rais, 1031 Alternatives Group

Makampuni mengine yanayosimamia TIC yametimia kwa bidii kwa aina mbalimbali za uwekezaji wa uwezekano. Kwa kufanya hivyo, wawakilishi wa uwekezaji waliojiandikisha wanakamilisha bidii inayofaa ndani ya kampuni yao, kwa kawaida kupitia idara yao ya bidii; wakati wengine wanatafuta huduma za nje za "washauri wa bidii" na wanasheria.

Aina ya wapangaji katika Ugawanyiko wa kawaida wa 1031

1031 Wapangaji katika Ushirikiano wa kawaida wanaweza kuundwa kwa njia mbalimbali, na fursa hizi mara nyingi hujazwa vifurushi na usimamizi na fedha mahali.

Wakati mwingine mkopo hutolewa, ambayo huzuia wakopeshaji kuhamia mali nyingine za akopaye kwa sababu ya default. Usalama wa mkopo kwa mkopo ni mdogo kwa thamani ya mali.

Hata hivyo, wakopaji wengine wameanza kuhitaji shirika linalohusika kuwa saini kwa ajili ya dhima katika tukio hilo kwamba kodi zilizopatikana kutoka kwa mali hazijatumiwa kulipa mkopo lakini badala yake zinatolewa kwa ajili ya matengenezo, nk. Wafadhili wengine wameelezea kuwa TIC na, wakati mwingine kila mtu mnunuzi, lazima athibitishe mkopeshaji dhidi ya masuala yoyote ya baadaye ya mazingira. Wawekezaji wanahimizwa kuchunguza kwa makini nyaraka za mkopo na PPM ili kuzuia uwezekano wa dhima zaidi ya uwekezaji wao wa awali.

Wakati wa kufanya bidii kwa mipango ya TIC, wawekezaji wanapaswa kulinganisha kwa makini muundo na ufanisi na Rev. Proc. miongozo. Shughuli ambayo inatoka kwa kiasi kikubwa inaweza kusababisha IRS kuizuia, hivyo kuwaweka wawekezaji matokeo ya kodi ya baadaye.

Sadaka zinajumuishwa na waraka iliyosainiwa na mmiliki kila mmoja, ikitoa mdhamini na mamlaka ya kushughulikia usimamizi wa kila siku wa mali. Kunaweza kuwa na mkataba wa kukodisha au makubaliano ya usimamizi ambayo yana vifungo kwa njia ya kodi na fedha zilizokusanywa zinaotawanyika kwa wamiliki wa TIC.

Miongoni mwao pia inaweza kuwa na wapangaji katika makubaliano ya kawaida, ambayo inaelezea uhusiano kati ya mwekezaji binafsi na wamiliki wengine wa TIC. TIC inaweza pia kuundwa kama Shirika la Kusudi la Maalum (SPE) ambapo hakuna watu wanaotajwa kama wamiliki. Chini ya SPE, ununuzi mdogo wa kampuni ya dhima na unamiliki maslahi ya TIC. Mfumo huu hutoa safu ya ziada ya ulinzi wa dhima kwa wamiliki wa ushirikiano na mkopeshaji. Kawaida Msaidizi wa TIC hawezi kuwajibika kwa usimamizi wa uwekezaji na usimamizi wa kujitegemea lazima uajiriwe.

Je, wapangaji katika Mchanganyiko wa Pamoja wa Usalama au Real Estate?

Wadhamini wengi huchukua uwekezaji wa TIC kama dhamana kwa sababu wao hukutana ufafanuzi wa usalama ama katika hali ambapo mali iko au katika mataifa mbalimbali ambapo Msaidizi anatarajia kutoa hiyo kuuzwa. Hii inamaanisha kuwa ina maana tu wafanyabiashara wa dhamana ya leseni wanaweza kuuza uwekezaji huu, na uangalizi wa SEC . Hata hivyo, maslahi yote ya TIC, ikiwa ni pamoja na yale ambayo ni dhamana, yanaletwa na tendo na majimbo mengi huwaweka kama mali isiyohamishika.

Swali la kuwa uwekezaji wa mali isiyohamishika ni usalama unaweza kuwa ngumu na suala linasababishwa sana.

Wakati ununuzi wa riba ya TIC ni manunuzi ya mali isiyohamishika kwa ajili ya 1031, wengi huuzwa kama dhamana. Hata hivyo, haishangazi kwamba wadhamini wengine wanaendelea kuuza maslahi ya TIC kama mali isiyohamishika na hawatauzaji kama dhamana.

Kwa kuwa mabenki wa mali isiyohamishika hushiriki katika uuzaji wa mali iliyozuiliwa, utoaji wa sadaka za TIC kwa njia ya mawakala hawa huo inaonekana kuwa rahisi wakati wanapoweza kutambua wawekezaji watarajiwa. Migogoro iko katika sheria za FINRA, Mamlaka ya Udhibiti wa Sekta ya Fedha na Tume ya Usalama na Exchange, ambayo inakataza kulipa ada au tume kwa mtu yeyote asiye na leseni ya dhamana.

Hii kwa ufanisi inasimamia malipo ya ada ya rufaa au tume kwa wakabiashara wa mali isiyohamishika. Ni bahati mbaya kuwa sheria hizi, zinazolenga kulinda wawekezaji, usiwahimize wataalamu wa mali isiyohamishika kuwasilisha faida za shughuli za TIC kwa wateja wao wa kubadilishana 1031.

Mahitaji ya wapangaji wa kawaida 1031 Mchanganyiko ni Nguvu

Mwekezaji anapaswa kuona TIC kama mali ambayo itafanyika kama uwekezaji wa wastani hadi wa muda mrefu. Ikiwa ukwasi ni muhimu, basi chaguzi mbadala zinapaswa kuchukuliwa.

Mahitaji ya wapangaji katika mali ya kawaida huendelea kukua kwa kila mwaka unaopita. Inastahili kusema, kasi ya soko la soko la TIC na mchakato wa kubadilishana wa 1031 inaweza kuwa mgumu kwa wawekezaji wasiojulikana na TIC, lakini fursa za faida na ushuru wa kodi ni kubwa sana.

Dhamana inayotolewa kupitia kampuni yoyote ya dhamana inapaswa kukupa taarifa kama hiyo inayofuata, ambayo huwezi kutegemea:

Nyenzo hii sio kutoa kwa kuuza wala kuomba kununua usalama wowote. Taarifa ni kwa majadiliano na habari tu. Sio lengo la kuchukua nafasi ya ushauri wa kisheria, kodi au upangaji wa fedha. Nambari za kodi zinazotumika zinahusu na zinahusiana na sheria ya shirikisho tu. Mataifa ya kibinafsi inaweza kuwa na nambari zao za ziada za ushuru. Tafadhali wasiliana na kodi sahihi na mtaalamu wa kisheria katika hali yako. Habari hii hutolewa kutoka kwa vyanzo vinavyoaminika kuwa ni vya kuaminika lakini vinapaswa kutumiwa kwa kushirikiana na ushauri wa kitaalamu unaofanana na hali yako binafsi.

Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub. Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.