Misingi ambayo huanzisha Exchange ya 1031 ya Ushuru
Wawekezaji wengi wameuliza ni nini hasa kubadilishana 1031 , ni miongozo na muda gani, na unaweza kuhalalisha kisheria kodi ya faida yako? Nilidhani itakuwa ni manufaa kujibu baadhi ya maswali yako ya kawaida katika makala hii.
Je, ni §1031 Exchange?
Mkataba wa §0031 ni shughuli ambazo walipa kodi huruhusiwa kugeuza mali moja ya uwekezaji kwa mwingine kwa kufuta matokeo ya kodi ya kuuza.
Shughuli hiyo imeidhinishwa na §1031 ya Kanuni ya IRS.
Kanuni ya IRS inasoma hivi: "Hakuna faida au kupoteza itatambuliwa kwa kubadilishana kwa mali iliyofanyika kwa ajili ya matumizi mazuri katika biashara au biashara au kwa uwekezaji, ikiwa mali hiyo inabadilishwa tu kwa mali ya aina hiyo, ambayo itafanyika ama kwa matumizi mazuri katika biashara au biashara au kwa uwekezaji. "
Mahitaji ya Exchange ya 1031
- Muda wa Exchange wa 1031
Mwekezaji (au mchanger) lazima afuate miongozo ya siku 45- / 180 ya mkataba kwa ajili ya kubadilishana. Mara mchanganyiko akiuza mali yake (mali iliyoachwa) yeye ana siku 45 ya kutambua mali (s) ya thamani sawa au zaidi. Mara baada ya kutambuliwa, mchanganyiko ana siku 180 kutoka siku aliyoiuza mali zao ili kupata mali (s) zilizojulikana (au siku 135 kutoka mwishoni mwa kipindi cha siku 45).
- Mali kama Aina katika Exchange ya 1031
Mwekezaji anapaswa kupata mali kama "aina" . Hii inamaanisha kwamba lazima iwe aina nyingine za kustahili za mali isiyohamishika. Kwa mfano, mchangerji anaweza kuuza duplex na kununua mali ya kibiashara, au yeye angeweza kuuza kipande cha ardhi na kununua jengo la ghorofa. Mali inahitaji tu kuwa "kama-aina."
- Mali ya Kubadilisha Uwekezaji
Mali kuuzwa (mali iliyotengwa) na mali iliyopatikana (mali ya uingizaji) lazima ifanyike kwa ajili ya uwekezaji au biashara. Kwa hiyo, huwezi kuuza nyumba yako ya msingi na kununua mali ya uwekezaji, wala huwezi kuuza mali na uwekezaji na kununua nyumba ya msingi.
- Deni sawa au kubwa na Equity katika Exchange 1031
Ikiwa mchanger huuza mali kwa dola milioni 1, ambapo $ 500k ilikuwa sawa na dola 500k ilikuwa deni, basi mchanganyiko anahitaji kununua $ milioni 1 au thamani zaidi ya mali. Zaidi ya hayo, mchanganyiko anahitaji kutumia usawa wote na kuchukua nafasi ya madeni yote kwa kufuta 100% ya kodi ya faida.
Mchanganyiko anaweza kuongeza mapato ya ziada kwa ununuzi mpya ikiwa anataka na mchanganyiko anaweza kuchukua madeni ya ziada kama yanahitajika pia. Ikiwa mchanganyiko hataki kutumia matumizi yote ya mauzo anaweza kufanya kubadilishana kwa sehemu na kulipa kodi ya faida inayopatikana kwa tofauti. Hii inajulikana kama "boot."
- Receipt Construct na Intermediary Sahihi kwa Exchange 1031
Mchanganyiko hawezi kupata fedha kutokana na uuzaji. Hii inajulikana kama "risiti ya kujenga" na ingeweza kusababisha tukio linaloweza kutolewa kwenye fedha hizo zilizopokelewa. Kulingana na masharti ya bandari salama ya IRS, mchanganyiko lazima atumie Intermediary au QI inayofaa ili kuwezesha shughuli ya 1031.
QI ni chama cha 3 cha kujitegemea (si mwanasheria wako, wakala, broker au CPA) anaye na mauzo ya mauzo na hununua mali badala ya niaba yako. Ni muhimu sana katika mazingira ya leo kuwashirikisha tu waanzilishi wenye sifa nzuri, wa bima na wafungwa.
- 1031 Hatari ya Kubadilishana
Kama ilivyo na uwekezaji wowote katika mali isiyohamishika, kuna hatari zilizohusishwa na Vikundi vya Sheria vya Delaware na / au wapangaji katika umiliki wa kawaida . Haiwezekani kushughulikia mambo yote ya hatari katika jukwaa hili. Sababu za hatari zinaelezewa katika Mkataba wa Uwekezi wa Kibinafsi kwa kila sadaka. Wawekezaji wanapaswa kuelewa vizuri mambo yote ya hatari na kuzungumza nao na mwakilishi wao wa fedha kabla ya kuwekeza katika Delaware Statutory Trust au wapangaji katika Common Exchange.
Mojawapo ya matatizo niliyoyaona wakati wawakilishi wauzaji wanaopokea huduma kutoka kwa mwekezaji wa kubadilishana 1031 hatujui ikiwa wanapanga kufunga kushoto. Wanaweza kuwa na majina matatu tofauti au maandishi hutoa juu ya kundi la nyumba tofauti ili kuona kile kinachokubaliwa. Kisha, baada ya kuwa na mkusanyiko wa kukubalika, wanachagua kile wanachotaka kununua, ambayo ina maana ya kufuta wengine.
Wanasheria wanasema aina hii ya mazoezi inakiuka maagano mazuri ya maadili yaliyomo katika mikataba, lakini haizuii kutokea. Uliza wakala kama hii ni tu ya kutoa.
Nyenzo hii sio kutoa kwa kuuza wala kuomba kununua usalama wowote. Taarifa ni kwa majadiliano na habari tu. Sio lengo la kuchukua nafasi ya ushauri wa kisheria, kodi au upangaji wa fedha. Nambari za kodi zinazotumika zinahusu na zinahusiana na sheria ya shirikisho tu. Mataifa ya kibinafsi inaweza kuwa na nambari zao za ziada za ushuru. Tafadhali wasiliana na kodi sahihi na mtaalamu wa kisheria katika hali yako. Habari hii hutolewa kutoka kwa vyanzo vinavyoaminika kuwa ni vya kuaminika lakini vinapaswa kutumiwa kwa kushirikiana na ushauri wa kitaalamu unaofanana na hali yako binafsi.
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni mshirika wa broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.