Kuwekeza kwa Waanzilishi

by Joshua Kennon

Jinsi ya Kuwekeza katika Real Estate

Kuwekeza katika mali isiyohamishika ni mojawapo ya aina za zamani za uwekezaji, kuwa karibu tangu siku za mwanzo za ustaarabu wa kibinadamu. Kujipatia masoko ya kisasa ya hisa, mali isiyohamishika ni mojawapo ya madarasa madogo ya msingi ambayo kila mwekezaji anapaswa kuzingatia kuongezea kwingineko yake kwa mtiririko wa kipekee wa fedha, utoaji wa fedha, faida, kodi, na utofauti wa faida. Katika mwongozo huu wa utangulizi, tutakutembea kupitia misingi ya uwekezaji wa mali isiyohamishika, na kujadili njia tofauti ambazo unaweza kupata au kuchukua umiliki katika uwekezaji wa mali isiyohamishika.

Kwanza, hebu tuanze na misingi: Je! Ni uwekezaji wa mali isiyohamishika?

Je, mali isiyohamishika ni ya kuwekeza?

Uwekezaji wa mali isiyohamishika ni jamii pana ya uendeshaji, uwekezaji, na shughuli za kifedha zilizozingatia kuzungumza fedha kutoka kwa mali isiyoonekana au fedha za mtiririko kwa namna fulani zimefungwa na mali inayoonekana.

Kuna njia nne kuu za pesa katika mali isiyohamishika:

Ufahamu wa Majengo : Hii ni wakati mali inapoongezeka kwa thamani. Hii inaweza kuwa kutokana na mabadiliko katika soko la mali isiyohamishika ambayo huongeza mahitaji ya mali katika eneo lako. Inaweza kutumiwa kuwa kutokana na upgrades unaoweka katika uwekezaji wako wa mali isiyohamishika ili iweze kuvutia zaidi kwa wanunuzi au watoaji uwezo. Kuthamini mali isiyohamishika ni mchezo mkali, ingawa.
Mapato ya Fedha ya Kukodisha (Kukodisha) : Aina hii ya uwekezaji wa mali isiyohamishika inalenga kununua mali isiyohamishika, kama vile jengo la ghorofa, na kufanya hivyo ili kukusanya mkondo wa fedha kutoka kodi. Mapato ya mtiririko wa fedha yanaweza kuzalishwa kutoka majengo ya ghorofa, majengo ya ofisi, nyumba za kukodisha, na zaidi.
Mapato yanayohusiana na mali : Hii ni mapato yanayotokana na wastaafu na wataalam wengine wa sekta ambao hufanya pesa kupitia tume kutoka kununua na kuuza mali. Pia inajumuisha makampuni ya usimamizi wa mali isiyohamishika ambao wanaendelea kuweka asilimia ya kodi badala ya kufanya shughuli za siku hadi siku za mali.

Mapato ya Mali isiyohamishika ya Uwekezaji : Kwa uwekezaji wa mali isiyohamishika, hii inaweza kuwa chanzo kikubwa cha faida. Mapato ya uwekezaji wa mali isiyohamishika yanajumuisha vitu kama mashine za vending katika majengo ya ofisi au vifaa vya kusafisha katika vyumba vya chini vya kukodisha. Kwa kweli, hutumikia kama biashara ndogo ndogo ndani ya uwekezaji mkubwa wa mali isiyohamishika, kuruhusu ufanye pesa kutoka kwa mkusanyiko wa nusu ya wateja.

Aina safi, rahisi zaidi ya uwekezaji wa mali isiyohamishika ni yote kuhusu mtiririko wa fedha kutoka kwa kodi badala ya kushukuru . Uwekezaji wa mali isiyohamishika hutokea wakati mwekezaji, anayejulikana pia kama mwenye nyumba, anapata kipande cha mali yanayoonekana, ikiwa ni shamba la mbichi, ardhi na nyumba yake, ardhi na jengo la ofisi juu yake, ardhi na ghala la viwanda juu yake, au ghorofa.

Yeye basi anapata mtu ambaye anataka kutumia mali hii, inayojulikana kama mpangaji , na wanaingia makubaliano. Mpangaji anapewa upatikanaji wa mali isiyohamishika, kuitumia chini ya masharti fulani, kwa muda fulani maalum, na vikwazo fulani - baadhi ya ambayo huwekwa katika shirikisho, hali, na sheria za mitaa, na mengine ambayo ni walikubaliana katika mkataba wa kukodisha au makubaliano ya kukodisha . Kwa kubadilishana, mpangaji hulipa uwezo wa kutumia mali isiyohamishika. Malipo anayopeleka kwa mwenye nyumba hujulikana kama "kodi".

Kwa wawekezaji wengi, mapato ya kukodisha kutoka kwa uwekezaji wa mali isiyohamishika yana faida kubwa ya kisaikolojia zaidi ya mgawanyo na riba kutoka kwa kuwekeza katika hisa na vifungo . Wanaweza kuendesha gari na mali, tazama, na kuigusa kwa mikono yao. Wanaweza kuipiga rangi yao ya kupenda au kuajiri kampuni ya usanifu na ujenzi wa kurekebisha. Wanaweza kutumia ujuzi wao wa mazungumzo ili kuamua kiwango cha kukodisha, kuruhusu operator bora kuzalisha viwango vya juu vya mtaji , au "viwango vya cap."

Mara kwa mara, wawekezaji wa mali isiyohamishika huwa kama wasio wawekezaji wa hisa wakati wa bubu la soko la hisa, wakisema kuwa viwango vya mtaji haijalishi. Usianguka kwa ajili yake. Ikiwa una uwezo wa kulipia viwango vya kodi yako ya kukodisha vizuri, unapaswa kufurahia kiwango cha kuridhisha cha kurudi kwenye mji mkuu baada ya uhasibu kwa gharama ya mali, ikiwa ni pamoja na hifadhi ya kushuka kwa thamani , mali na kodi ya mapato, matengenezo, bima, na matumizi mengine yanayohusiana. Zaidi ya hayo, unapaswa kupima kiasi cha muda unaohitajika kukabiliana na uwekezaji, kama wakati wako ni mali ya thamani zaidi unayo - ndiyo sababu mapato yasiyo ya kupendeza yanapendekezwa na wawekezaji. (Mara baada ya vituo vyako vya kutosha, unaweza kuanzisha au kukodisha kampuni ya usimamizi wa mali ya mali isiyohamishika kushughulikia shughuli za kila siku kwa kwingineko yako ya mali isiyohamishika badala ya asilimia ya mapato ya kodi, kubadilisha uwekezaji wa mali isiyohamishika kikamilifu kusimamiwa katika uwekezaji passive.)

Ni Njia Zingine Zinazojulikana zaidi kwa Mtu Kuanza Kuwekeza katika Real Estate?

Kuna aina nyingi za aina tofauti za uwekezaji wa mali isiyohamishika ambazo mtu anaweza kuzingatia kwa kwingineko yake.

Ni rahisi kufikiria kwa kuzingatia makundi makubwa ambayo uwekezaji wa mali isiyohamishika huanguka kulingana na faida na mapungufu ya kipekee, tabia za kiuchumi na mzunguko wa kodi, masharti ya kukodisha desturi, na mazoea ya udalali wa aina ya mali. Mali ya mali isiyohamishika huwekwa kwa kawaida katika mojawapo ya makundi yafuatayo:

Uwekezaji wa mali isiyohamishika ya makaazi - Hizi ni mali ambazo zinahusisha kuwekeza katika mali isiyohamishika amefungwa kwa nyumba au vyumba ambazo watu au familia wanaishi. Wakati mwingine, uwekezaji wa mali isiyohamishika wa aina hii una sehemu ya biashara ya huduma, kama vile vituo vya kuishi kwa wazee au majengo kamili ya huduma kwa wapangaji ambao wanataka uzoefu wa anasa. Kukodisha kawaida kukimbia kwa miezi 12, kutoa au kuchukua miezi sita kwa upande wowote, na kusababisha marekebisho mengi zaidi kwa hali ya soko kuliko aina nyingine za uwekezaji wa mali isiyohamishika.
Uwekezaji wa mali isiyohamishika ya kibiashara - Uwekezaji wa kibiashara wa mali isiyohamishika kwa kiasi kikubwa unajumuisha majengo ya ofisi. Kukodisha hizi kunaweza kufungwa kwa miaka mingi, na kusababisha upanga wa kuwili. Wakati uwekezaji wa biashara ya mali isiyohamishika umekodisha kikamilifu na wapangaji wa muda mrefu ambao walikubaliana na viwango vya kodi ya bei nzuri, mtiririko wa fedha unaendelea hata kama viwango vya kukodisha vyenye kuanguka kwa mali (ikiwa mmiliki hawezi kufilisika). Kwa upande mwingine, kinyume chake ni kweli - unaweza kupata mwenyewe kupata viwango vya chini vya soko la kukodisha kwenye ofisi ya ofisi kwa sababu ulisaini mkataba wa muda mrefu kabla ya viwango vya kukodisha kuongezeka.

Uwekezaji wa mali isiyohamishika ya viwanda - Mali zinazoanguka chini ya mwavuli wa mali isiyohamishika ya viwanda zinaweza kujumuisha maghala na vituo vya usambazaji, vitengo vya kuhifadhi, vifaa vya viwanda, na mimea ya mkusanyiko.
Kuwekeza uwekezaji wa mali isiyohamishika - Wawekezaji wengine wanataka mali kama vile vituo vya ununuzi, maduka makubwa, au maduka ya jadi. Wapangaji wanaweza kuwa na maduka ya rejareja, saluni za nywele, migahawa, na makampuni kama hayo. Katika baadhi ya matukio, viwango vya kukodisha vinajumuisha asilimia ya mauzo ya rejareja ya duka ili kuhamasisha mwenye nyumba kufanya vile vile yeye, yeye, au anaweza kufanya mali ya rejareja inayovutia wauzaji.
Mchanganyiko wa matumizi ya mali isiyohamishika - Hii ni jamii ya catch-yote kwa wakati mwekezaji anapoendelea au anapata mali inayojumuisha aina nyingi za uwekezaji wa mali isiyohamishika hapo awali. Kwa mfano, unaweza kujenga jengo la hadithi mbalimbali ambalo lina rejareja na migahawa kwenye ghorofa ya chini, nafasi ya ofisi kwenye sakafu ya pili ya pili, na vyumba vya makazi kwenye sakafu iliyobaki.

Unaweza pia kujihusisha kwenye upande wa kukopesha wa uwekezaji wa mali isiyohamishika na:

Umiliki benki ambayo inaandika mikopo na mikopo ya biashara ya mali isiyohamishika. Hii inaweza kujumuisha umiliki wa umma wa hifadhi . Wakati mwekezaji wa taasisi au mtu binafsi anachambua hifadhi za benki, hulipa kulipa kipaumbele kwa kufidhiliwa kwa mali isiyohamishika ya mikopo ya benki.
Kuandika rehani binafsi kwa watu binafsi, mara nyingi kwa viwango vya juu vya riba kukupa fidia kwa hatari zaidi, labda ikiwa ni pamoja na utoaji wa mikopo ya kukodisha.
Kuwekeza katika dhamana ya mezzanine, ambayo inakuwezesha kukopesha fedha kwenye mradi wa mali isiyohamishika ambayo unaweza kisha kubadili umiliki wa usawa ikiwa haipatikani. Hizi wakati mwingine hutumiwa katika maendeleo ya franchises ya hoteli.

Kuna maalum ya uwekezaji wa mali isiyohamishika ikiwa ni pamoja na:

Kukodisha nafasi ili uwe na kijiji kidogo kilichofungwa ndani yake, kuboresha, kisha kukodisha nafasi hiyo kwa wengine kwa viwango vya juu sana, na kuunda kurudi kwa mtaji. Mfano ni biashara ya ofisi inayofaa vizuri katika jiji kuu ambapo wafanyakazi wadogo au wa mkononi wanaweza kununua wakati wa ofisi au kukodisha ofisi maalum.
Kupata vyeti vya ushuhuda wa kodi. Hizi ni eneo la esoteric ya uwekezaji wa mali isiyohamishika na siofaa kwa mikono au wawekezaji wasiokuwa na ujuzi lakini ambayo - chini ya hali sahihi, kwa wakati mzuri, na kwa aina ya mtu mzuri - hutoa anarudi juu ya fidia ya maumivu ya kichwa na hatari zinazohusika.

Matumaini ya Uwekezaji wa Real Estate (REITs)

Juu ya yote haya, unaweza kweli kuwekeza katika mali isiyohamishika kupitia kitu kinachojulikana kama uaminifu wa uwekezaji wa mali isiyohamishika, au REIT. Mwekezaji anaweza kununua REIT kupitia akaunti ya udalali , Roth IRA , au akaunti nyingine ya ulinzi wa aina fulani. REIT ni ya pekee kwa sababu muundo wa kodi ambao hutumiwa ulifanywa nyuma wakati wa utawala wa Eisenhower ili kuhamasisha wawekezaji wadogo kuwekeza katika miradi ya mali isiyohamishika ambayo vinginevyo hawangeweza kumudu, kama vile kujenga vituo vya ununuzi au hoteli. Makampuni ambayo yamechagua malipo ya matibabu ya REIT hakuna kodi ya Shirikisho ya mapato kwa mapato yao ya kampuni kwa muda mrefu kama wanafuata sheria chache, ikiwa ni pamoja na mahitaji ya kusambaza faida ya asilimia 90 au zaidi kwa wanahisa kama gawio .

Kikwazo kimoja cha uwekezaji katika REIT ni kwamba, tofauti na hifadhi za kawaida, mgawanyiko uliopatiwa kwao si "gawio zinazofaa", maana mmiliki hawezi kutumia faida ya chini ya kodi inapatikana kwa gawio nyingi. Badala yake, mgao kutoka kwa amana ya uwekezaji wa mali isiyohamishika hupakiwa kwa kiwango cha kibinadamu cha mwekezaji. Kwa upande wa juu, IRS imetoa hatimaye kuwa misaada ya REIT yanayozalishwa ndani ya makao ya kodi kama vile Rollover IRA kwa kiasi kikubwa hayatii kodi ya mapato ya biashara ili uweze kuweza kuwaweka kwenye akaunti ya kustaafu bila wasiwasi mkubwa wa utata wa kodi , tofauti na ushirikiano mdogo wa bwana .

(Ikiwa una nia ya kujifunza zaidi juu ya dhamana hizi za kipekee, kuanza kwa kuangalia nje ya Real Estate Kuwekeza kupitia REITs , ambayo inatia REIT ukwasi, usawa, jinsi ya kutumia REIT kwa faida yako ya uwekezaji wa mali isiyohamishika, na mengi zaidi.)

Kuwekeza katika Real Estate Kupitia Umiliki wa Nyumbani

Kwa chaguo zote za uwekezaji wa mali isiyohamishika zinazopatikana kwa wawekezaji, mtu wa kawaida atapata uzoefu wake wa kwanza wa mali ya umiliki wa asili: Kwa kununua nyumba.

Sijawahi kuona upatikanaji wa nyumba kabisa njia sawa na jamii. Badala yake, napenda kufikiria makazi ya msingi ya mtu kama mchanganyiko wa matumizi binafsi na hesabu ya fedha, na sio uwekezaji. Ili kuwa moja kwa moja zaidi, nyumba sio uwekezaji kwa njia ile ile jengo la ghorofa ni. Kwa bora sana, na chini ya mazingira bora sana, mkakati salama ni kufikiria nyumba kama aina ya akaunti ya akiba ya kulazimishwa inayokupa matumizi mengi na furaha wakati unapokaa ndani yake.

Kwa upande mwingine, unapopata kustaafu, ukichukua mtazamo kamili wa utajiri wako binafsi, umiliki wa nyumba (bila madeni yoyote dhidi yake) ni mojawapo ya uwekezaji bora ambao mtu anaweza kufanya. Sio tu kwamba usawa unapigwa kupitia matumizi ya shughuli fulani, ikiwa ni pamoja na rehani za reverse, lakini mtiririko wa fedha unaokolewa kutokana na kukodisha kukodisha kwa ujumla husababisha akiba halisi - sehemu ya faida ambayo ingekuwa imekwenda kwa mwenye nyumba inakaa kwa mmiliki wa nyumba mfukoni. Athari hii ni yenye nguvu hata hata nyuma katika wachumi wa miaka ya 1920 walikuwa wakijaribu kufikiri njia ya Serikali ya Shirikisho ili kulipia akiba ya fedha kwa kukodisha kwa wamiliki wa nyumba ya bure ya deni, kwa kuzingatia kuwa ni chanzo cha mapato.

Hii ni aina tofauti ya uwekezaji, ingawa - kitu kinachojulikana kama "uwekezaji wa kimkakati." Ulikuwa uchumi wa kuanguka, kwa muda mrefu kama unaweza kulipa kodi ya mali na upkeep msingi, hakuna mtu anayeweza kukufukuza kutoka nyumbani kwako. Hata kama unapaswa kukua chakula chako mwenyewe katika bustani, kuna kiwango cha usalama wa kibinafsi kuna jambo ambalo linafaa. Kuna mara ambazo kurudi fedha ni sekondari kwa wengine, mambo mazuri zaidi. Chochote unachofanya, hata hivyo, usijitolea usafi wako kujaribu na kujenga usawa katika uwekezaji wako wa mali isiyohamishika haraka sana, kwa kuwa hiyo inaweza kusababisha maafa (ikiwa ni pamoja na kufilisika).

Ikiwa ukiokoa ili kupata nyumba, mojawapo ya makosa makubwa ninayoyaona ni wawekezaji wapya wanaweka fedha zao kwenye soko la hisa, ama kupitia hifadhi binafsi au fedha za fedha . Ikiwa una nafasi yoyote ya kuhitaji kugonga pesa yako ndani ya miaka mitano au chini, huna biashara kuwa popote karibu na soko la hisa. Badala yake, unapaswa kufuata mamlaka ya uwekezaji inayojulikana kama uhifadhi wa mji mkuu . Hapa ni maeneo bora ya kuwekeza fedha unayohifadhi kwa malipo ya chini .

Ambayo ni Bora - Majengo ya Kuwekeza au Kuwekeza katika Hifadhi?

Mojawapo ya maswali ya kawaida ambayo mimi hukutana inahusisha uvutia wa uwekezaji katika hifadhi dhidi ya kuwekeza katika mali isiyohamishika . Toleo fupi ni kwamba ni sawa na kulinganisha ice cream ya vanilla na chokoleti. Wao ni tofauti, na kama thamani yako inakua, unaweza hata kupata kwamba wote wana jukumu la kucheza katika kwingineko yako kwa jumla. Ubunifu wako pia utajulisha uamuzi wako, kama watu wengine wanavyofikiriwa kwa kiasi kikubwa kwa umiliki wa hisa au umiliki wa mali isiyohamishika, kwa mtiririko huo.

Hatari za Real Estate Kuwekeza

Asilimia kubwa ya kurudi kwa mali isiyohamishika yanazalishwa kwa sababu ya matumizi ya upimaji. Mali ya mali isiyohamishika hupatikana kwa asilimia ya usawa, salio iliyofadhiliwa na madeni. Hii inasababisha kurudi kwa juu kwa usawa kwa mwekezaji wa mali isiyohamishika; lakini ikiwa mambo yanaenda vizuri, inaweza kusababisha uharibifu haraka zaidi kuliko kwingineko ya hifadhi za kawaida za kulipwa. (Hiyo ni kweli hata kama mwisho huo ulipungua kwa 90% katika hali kubwa ya Unyogovu, kwa kuwa hakuna mtu anayeweza kukuzuia kufuta).

Kwa hiyo wawekezaji wa mali isiyohamishika zaidi ya kiuchumi wanasisitiza uwiano wa deni la usawa wa 50% au, katika hali mbaya sana, miundo ya mitaji ya 100%, ambayo bado inaweza kutoa faida nzuri ikiwa mali ya mali isiyohamishika yamechaguliwa kwa busara. Billionaire Charlie Munger anazungumzia rafiki yake kabla ya kuanguka kwa mali isiyohamishika ya 2007-2009. Rafiki huyo, mwenye nyumba mzuri sana huko California, alitazama karibu na hesabu za juu juu ya mali zake na akasema mwenyewe: "Mimi nina tajiri zaidi kuliko nilivyohitaji kuwa. Hakuna sababu ya mimi kuchukua hatari kwa ajili ya zaidi . " Rafiki huyo alinunua mali zake nyingi na alitumia mapato kulipa madeni kwa wale waliobaki ambao alidhani kuwa ya kuvutia zaidi. Matokeo yake, wakati uchumi ulipoanguka, masoko ya mali isiyohamishika yalikuwa katika mshtuko, watu walikuwa wamepoteza mali zao kwa kufuta, na hifadhi za benki zilianguka - hakuwa na wasiwasi juu ya chochote. Hata kama kodi zilipungua kutokana na shida ya kifedha ya mpangaji, ilikuwa bado fedha nyingi na alikuwa na silaha za fedha ambazo ziliendelea kujitengenezea wenyewe, na kumruhusu atumie faida ya kununua mali kila mtu alilazimishwa kuuza.

Kuacha kujaribu kupata utajiri haraka, na kuwa na furaha ya kufanya hivyo njia sahihi. Utakuwa na matatizo machache katika maisha yako, na inaweza kuwa furaha nyingi.

Baadhi ya mawazo ya mwisho juu ya Real Estate Kuwekeza

Bila shaka, hii ni mwanzo tu wa safari yako ya kuelewa mada, kwa vile tumekuwa tukuta juu ya uso. Uwekezaji wa mali isiyohamishika huchukua miaka mingi ya mazoezi, uzoefu, na uwezekano wa kufahamu kweli, kuelewa, na kufahamu.