Wateja waniuliza mara nyingi kuhusu makadirio ya thamani kwenye Zillow ambayo nadhani kila mtu amekuwa akijiuliza kama Zillow ni sahihi na Zestimate yake. Nadhani jambo la kwanza kuelewa ni nini Zillow sio. Zillow sio katika mali isiyohamishika. Sijui wa mawakala wowote wa mali isiyohamishika wanaofanya kazi Zillow (bado bado). Sio huduma ya umma kama maktaba. Zillow ni tovuti ya biashara, imara ili kuvutia eyeballs ambao wanataka kutazama nyumba na, kwa upande mwingine, kuuza matangazo kwa wataalamu wa mali isiyohamishika.
Zillow msingi wa hitimisho nyingi juu ya maoni yaliyoundwa na kuchunguza data zilizokusanywa kutoka vyanzo mbalimbali. Kila mtu ana maoni kuhusu kitu fulani. Unaweza kukubaliana au kutokubaliana. Maoni sio ukweli. Ikiwa Zillow ilikuwa na kidole chake kwenye soko la pembe kupitia mpira wake maalum wa kioo, Zillow ingekuwa imetabiri kuanguka kwa soko la nyumba , na hilo halikutokea. Kwa kweli, Zillow ilikuwa imeanza tu wakati soko lilianza kuanguka.
Ni sawa na mlinganisho huo uliotolewa na Randolph Duke katika maeneo ya Trading ya movie ya Eddie Murphy ya 1983, ambapo tabia ya Duke inaelezea kuwa soko linakwenda juu au soko linapungua, bidhaa za mawakala (na, ndiyo, hata makampuni kama Zillow,) itaendelea kufanya pesa.
Kuelewa Zillow's Zesttimate
Zillow ilipata data kwa kuunganisha taarifa zote juu ya makazi ambayo inaweza kupata. Kupatanisha ni neno la dhana la kuchanganya na kuunganisha data kutoka kwa vyanzo mbalimbali kwenye chanzo kimoja.
Imefanywa kwa usahihi, kuunganisha kunaweza kuunda ukiritimba. Lakini hebu tusije mbele yetu wenyewe. Programu nyingi za kompyuta zinawepo ambazo zinaweza kutabiri thamani ya nyumba. Hata mawakala wa mali isiyohamishika hutumia mipango ya kompyuta, lakini tofauti ni mawakala wa mali isiyohamishika hawana kutegemea programu hizo kama, kusema, mtu anaweza kuona akili ya bandia.
Hatuko huko bado.
Angalau si kwa sasa, Zillow hawezi kutabiri jinsi mnunuzi atakavyohisi wakati akiingia nyumbani. Zillow hawezi kukuambia kama mambo ya ndani yamebadilishwa, ikiwa kazi ni bora, au kama vifaa vinazotumiwa ni duni, au kama shule karibu kona imepungua thamani ya nyumba inayounga mkono uwanja wa soka, au namba nyingine yoyote ya sababu ya mawakala wa mali isiyohamishika na wapimaji wa matumizi hutumia wakati wanapojua jirani na wamekagua nyumba ndani ya mtu.
Jinsi Wafanyakazi Wanavyofikia kwa Kiwango cha Thamani
Sizungumzi kwa mawakala wote wa mali isiyohamishika, lakini nimekuwa katika biashara kwa zaidi ya miaka 40 na kuwa na kutosha ikiwa si juu ya kiwango cha wastani cha uwezo. Ninapoanza kutathmini mali, jambo la kwanza nifanye kutoka kwenye kompyuta yangu ni kujifunza nyumbani kutoka kwenye satellite kwenye Google. Nitaona kama ni kurudi kwenye barabara ya busy, karibu na mali ya kibiashara au bureways, ukubwa wa nyumba nyingine karibu, mimea na mazingira, mwelekeo wake kwa jua na, ikiwa nina bahati, kunaweza kuwa na picha ya nje na pamoja na eneo la barabara.
Pia ninaendesha seti mbili za hesabu ya automatiska. Moja ni kupitia Realist, kampuni inayomilikiwa na CoreLogic, ambayo ni data kati ya mauzo yote, ikiwa ni pamoja na yasiyo ya MLS, na itazingatia uuzaji wa nyumbani unaofanana na 25% au chini katika muundo na aina, ikiwa ni pamoja na vigezo vingine ambavyo mimi huanzisha.
Vigezo vingine vya automatiska vinategemea mauzo ya vunjwa moja kwa moja kutoka kwa MLS na kuhesabiwa kulingana na picha za mraba , ikiwa ni pamoja na maadili ya juu, ya chini, ya wastani na ya wastani ya yote yaliyouzwa, yanayasubiri , na orodha ya kazi. Hizi maadili mawili peke yake mara nyingi hutofautiana sana, lakini, kutumika pamoja, naweza kufika kwa thamani mbalimbali, kwa ujumla si zaidi ya tofauti ya 5%. Lakini hiyo si karibu kutosha kuanzisha thamani.
Ikiwa na taarifa hiyo, kisha ninachunguza nyumba na kuiangalia kwa macho ya mnunuzi, jinsi mtazamaji atakavyoona, na mahali ambapo tunapaswa kuwa na nafasi dhidi ya ushindani kuendesha trafiki nyumbani . Sio kawaida kwangu kuingia nyumbani na mkataba ulioandaliwa kwa orodha na ukamilisha kwa kawaida kubadilisha bei ya orodha baada ya kuona nyumba. Automation haina kuchukua nafasi ya tathmini binafsi.
Ufafanuzi wa Thamani ya Zillow
Zillow haidai kuwa sahihi 100% wakati wote au hata 80% sahihi zaidi wakati wote katika maeneo yote. Ikiwa nyumba zote zilizo ndani ya radius sita zimefanana sana, sema, mgawanyiko wa miji, kujazwa na nyumba zilizojengwa karibu mwaka huo huo, juu ya ukubwa sawa na kwa huduma zinazofanana, makadirio ya Zillow yatakuwa sahihi zaidi, labda ndani ya 10%, kwa sababu hawana kutofautiana kwa kutosha kwa kutupa mbali. Nyakati nyingine, haitakuwa karibu kabisa.
Nilitengeneza nyumba nne ambazo mimi mwenyewe nilinunua kwa kulinganisha na Zestimate kwa ajili yenu. Mali moja ni nyumba mbili sana katika Midtown Sacramento, iko kwenye barabara iliyokuwa karibu na barabara za reli na karibu na kelele ya barabara ya pwani, kutoka kwenye mali ya kibiashara. Zillow inakadiriwa kuwa thamani ya nyumba hiyo ilikuwa $ 380,733, lakini ilinunuliwa kwa dola 349,000, baada ya miezi 6 kwenye soko, kwa kutosha. Makadirio ya Zillow yalikuwa ya juu ya 9%.
Nyumba ya pili ilikuwa ni desturi ya mbele katika eneo la Pocket ya Sacramento. Zillow ilifikia nyumba hiyo kwa $ 983,097. Iliuzwa kwa $ 1,085,000, ambayo ilikuwa zaidi ya 10% kuliko makadirio ya Zillow. Ikiwa wauzaji walikuwa wametegemea makadirio ya Zillow, wangepoteza zaidi ya dola 100,000, ambayo si mabadiliko madogo.
Nyumba ya tatu ilikuwa nyumba iliyojengwa katika eneo pekee la Davis, California, karibu na Chuo Kikuu cha Davis. Zillow ilifikia nyumba hiyo kwa dola 1,230,563, lakini ilinunuliwa kwa $ 1,495,000, na kwa fedha, hakuna fedha zilizohusika. Uamuzi huo ulikuwa zaidi ya 20% ya chini sana.
Nyumba ya nne ilikuwa nyumba ya pwani huko Elk Grove, California. Tena, makadirio ya Zillow yalikuwa ya chini sana, kwa dola 488,711, na ilinunuliwa kwa zaidi ya 16%, ambayo ilijumuisha ukaguzi wa mnunuzi wa mnunuzi, kwa $ 565,500.
Zestimate ni iliyoundwa ili kuwapa wageni tovuti mbalimbali ya thamani. Sio maana ya kuchukua nafasi ya tathmini wala maoni ya mtaalamu wa mali isiyohamishika ya thamani. Mimi daima kuchukua gander katika maadili ya Zillow kabla ya kutembelea muuzaji kwa sababu ninajua muuzaji anaangalia maadili hayo. Si kwa sababu kuna thamani kwangu kama mtaalamu katika makadirio. Wakala wa mali isiyohamishika hawatumii Zillow kwa bei ya nyumba.
Ninatambua kuwa baadhi ya mawakala watawaambia wateja wao kuangalia bei katika Zillow kuhalalisha nini mpango mzuri wanaopata wakati wa kununua nyumba, kutoa Zestimate ni kubwa zaidi kuliko bei halisi ya mauzo. Ni matumizi ya kuchagua na mawakala. Wakati bei ni kwa manufaa yao, wanaweza kutumia. Hata mabenki hawajui bora zaidi, kwa hiyo kwa hali ya kuuza mfupi kwa mfano, wakati utoaji ni zaidi ya Zestimate, wakala wa uuzaji wa muda mfupi anaweza kuelezea Zestimate kwa benki ya kuuza mfupi.
Hata hivyo, Zillow hutoa zaidi kwa walaji kuliko kipengele cha Zestimate. Ninaamini watu wanapatikana sana juu ya Machapisho ya kwamba wanapuuza utajiri mwingi wa habari kwenye tovuti hiyo ambayo inajumuisha ukweli mgumu, data muhimu, mauzo ya kulinganishwa na idadi ya watu wa jirani, yote ambayo yanaweza kuwa muhimu kwa mnunuzi yeyote wa kwanza wa nyumbani au nyumbani muuzaji katika shughuli za mali isiyohamishika.
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.
Ufafanuzi kamili: Elizabeth Weintraub pia ni Waziri Mkuu wa Zillow