Msomaji anauliza: Tulinunua nyumba yetu miaka kadhaa iliyopita bila kujua mengi juu ya jirani, ambayo imeonekana kuwa chini ya jirani na hood, hivyo hatuwezi kuiuza sasa. Mke wangu anasema mchungaji wake alimwambia kuhusu mpango ambapo tunaweza kununua nyumba mpya, kujifanya kukodisha nyumba yetu iliyopo na, baada ya kufungwa kwa mkopo wetu mpya, kuacha kufanya malipo kwenye nyumba yetu ya zamani. Aliiita 'kununua na dhamana.' Hii inaonekana nzuri sana kuwa kweli. Je, kuna kitu kibaya kwa kununua na dhamana?
Jibu: Kununua na dhamana ni matokeo ya kununua nyumba mpya kwa nia ya kuhamia zamani. Inachukuliwa udanganyifu wa mikopo . Hata hali ya kupanua haitoi mmiliki wa nyumba haki ya kufanya udanganyifu wa mikopo.
Je, ni Kuzidisha Hali kwa Ununuzi na Nguvu?
Wakati mwingine wamiliki wa nyumba huhisi kuhesabiwa haki kwa sababu wanaamini kuwa walidanganywa wakati walinunua nyumba yao iliyopo. Sababu chache za kununua na wakopaji wa dhamana wanajisikia ni kama ifuatavyo:
- Mwakilishi wa nyumba ya mikopo hakuelezea kabisa matokeo ya fedha kama vile mikopo ya kiwango cha kurekebisha mapenzi kurekebisha au chaguo -tu cha malipo ya malipo sio kulipa mkuu.
- Wakala wa mali isiyohamishika alisababisha mnunuzi kuamini kwamba maadili ya nyumbani hawezi kamwe kuanguka. Katika masoko ambapo maadili yanaanguka na mnunuzi amewekeza kidogo au hakuna kitu cha kuzingatia usawa , nyumba inaweza kuwa na thamani ya chini ya kiasi kilichopwa kwa benki.
- Benki inaweza kuwa imeahidi mnunuzi kuwa refinance daima itakuwa fursa na kisha iliyopita miongozo mikopo, ambayo ilifanya kupata mkopo mpya haiwezekani.
Chini ya matukio yoyote hapo juu, mmiliki wa nyumba anaweza kujisikia akiwa na shida na kuhimizwa katika kuruhusu nyumba iendelee kufutwa lakini hataki kuacha haki ya umiliki wa nyumbani. Katika akili za wamiliki wa nyumba hizi, wanahisi udanganyifu wa hali kwa sababu walidanganywa.
Hata hivyo, haina mabadiliko ya ukweli kwamba kununua na dhamana hufanya udanganyifu wa mikopo na ni kinyume na sheria.
Je, kununua na kufuta kazi ni vipi?
Kununua na dhamana inahusisha uongo. Kwa kawaida inahusisha kuunda makubaliano ya kodi ya kukodisha na kuwasilisha nyaraka za uongo kwa wakopaji. Hebu tufuate hatua ambazo mmiliki wa nyumba ya kihistoria - tutamwita Claude - atakufuata:
- Kwanza, Claude anaamua kuwa - kwa sababu yoyote - nyumba yake haifai tena malengo yake.
- Tangu Claude hawezi kupata mkopo mpya wa mkopo baada ya uuzaji mfupi au kufungua, anaweka nje ili kupata nyumba ya kununua kabla ya kufungua kwa mikopo ya sasa.
- Claude anaandika toleo la kununua kwenye nyumba mpya na anatoa maombi ya mkopo.
- Mtayarishaji anauliza Claude kwa makubaliano ya kukodisha kuonyesha kwamba mpangaji ataenda nyumbani kwa Kale Claude na kufanya malipo ya kukodisha kwa Claude.
- Claude anauliza rafiki yake Clyde kutia sahihi mkataba wa kukodisha, ingawa Clyde hana nia ya kuhamia au kukodisha nyumba ya zamani ya Claude. Anawasilisha mkataba huu wa kukodisha bandia kwa mkopaji.
- Mkopeshaji anaidhinisha mortgage mpya ya Claude na hulipia mkopo .
- Claude hawezi kufanya malipo mengine kwenye nyumba yake ya zamani. Taarifa ya Default inafungwa na nyumba inakwenda kufungwa, kisha kurudi benki.
- Mikopo ya Claude imeharibiwa, lakini hajali kwa sababu tayari amenunua nyumba mpya na hana nia ya kusonga kwa muda mrefu.
Kwa nini ni Ununuzi na Udhamini dhidi ya Sheria?
Katika kesi ya Claude, alifanya nyaraka za mkopo na amelala kwa makusudi maombi yake ya mkopo. Hiyo ni udanganyifu wa mikopo. Udanganyifu wa mikopo hutokea wakati akopaye anazuia habari - kama nia ya makusudi ya kuacha kufanya malipo kwa mkopo mwingine - au kudanganya taarifa - ambayo inaweza kusababisha msanii mpya kukataa mkopo kama mkopeshaji anajua kuhusu hilo.
Pia inachukuliwa udanganyifu kulala kwenye maombi ya mkopo na kuzalisha nyaraka za uongo kwa mkopeshaji. FBI inafafanua udanganyifu wa mikopo kama "uharibifu wowote wa vifaa, uovu au upungufu usiotokana na mjumbe au mkopo kutoa fedha, kununua au kuhakikisha mkopo."
Kwa matokeo ya mazoea ya kununua na dhamana, miongozo ya Fannie Mae sasa inahitaji wanunuzi kustahili kupata rehani kwenye nyumba zote mbili kwa kuanzishwa kwa mkopo, isipokuwa nyumba iliyopo ina usawa mkubwa.
Hiyo ni kwa sababu mmiliki wa nyumba mwenye usawa mkubwa atakuwa wajinga kutembea mbali nayo.
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.