Kwa bahati mbaya, hoteli nyingi za darasa la biashara zina gharama fulani kati ya $ 2 na $ 15,000,000. Hoteli za kifahari na za upscale zinahitaji urahisi $ 30 hadi $ 60 milioni au zaidi.
Ingawa mengi ya hii ni ya kawaida ya fedha na madeni, usawa required chini ya malipo bado ni zaidi ya eneo la uwezekano kwa karibu wawekezaji wote.
Habari njema? Siku hizi, kuna njia nyingine ya kuwekeza katika hoteli. Unaweza kununua REIT ya hoteli katika akaunti yako ya udalali kwa njia sawa na kununua hisa , vifungo , au fedha za pamoja . Kwanza, basi, hebu tupate kurudi na kuzungumza kuhusu REIT kwa muda. Ikiwa umesahau au haujawahi kujifunza, uaminifu wa uwekezaji wa mali isiyohamishika, au REIT ni aina maalum ya shirika ililenga kupata na kusimamia mali isiyohamishika na mali zinazohusiana na mali isiyohamishika.
Moja ya mambo ambayo yanafafanua REIT kutoka kwa mashirika ya kawaida ni kwamba Congress aliwafanya wasiohesabiwa kutokana na kodi za kampuni zinazotolewa hali kadhaa kali, ambazo zinafaa zaidi ni ugawaji wa angalau 90% ya faida zote kwa njia ya mgao wa fedha kwa wanahisa.
Hii inafanya REIT kuwa nyeti sana kwa viwango vya kiwango cha riba lakini pia inamaanisha kuwa hutoa kutoa mavuno mengi ya mgawanyiko zaidi kuliko wenzao wa bluu-chip .
Kikwazo? Ugawaji wa REIT sio "gawili zinazostahili" chini ya msimbo wa kodi, maana iwe utafuatiwa kama ni mapato ya kawaida, sio chini ya viwango vya ushuru wa mgawanyiko .
Mara tu unapoanza kujenga kwingineko kubwa, hii inaweza wakati mwingine kupata shida ikiwa unununua mingi kupitia Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) , au makao mengine ya kodi, kwa sababu unaweza kusababisha Taa ya Mapato ya Biashara Yanayohusiana au UBIT . Hiyo ni mjadala tofauti kwa siku tofauti.
Hoteli REIT vs Apartment REIT au REIT maalumu katika Leasing Mall Space
Kama vile hifadhi katika sekta tofauti na sekta zina tabia tofauti za hatari, REIT hutofautiana kwa kiasi kikubwa kulingana na aina ya mradi wa mali isiyohamishika ambayo hufanya kazi.
Hii si habari kwa wawekezaji wa mali isiyohamishika ambao wamezoea kupata mali kabisa - kama wanavyojua kutokana na ujuzi wa kwanza, jengo la ghorofa linafanya tofauti sana na jengo la ofisi au kuhifadhi vitu kulingana na uchumi wa msingi, mila, vitendo, sheria, na nguvu katika kazi - lakini wakati mwingine huja kama kushangaza kwa wawekezaji wapya kupata mali isiyohamishika kupitia dhamana za biashara za umma.
Hawana kuelewa kwamba ofisi yako ya kibiashara REIT inaweza kupata viwango vya kukodisha ya mzunguko kama inavyotokana na mzunguko wa mzunguko, wakati ghala yako ya viwanda REIT inaweza kuwa imara zaidi kama overcapacity inaweza kufungwa na gharama ndogo ya matengenezo kwa haraka zaidi kuliko iwezekanavyo na kitu kama jengo la ghorofa.
Mtaalamu mmoja wa kuvutia katika sekta ya uwekezaji wa mali isiyohamishika ni REIT ya hoteli. Kama unavyoweza kuondokana na jina, hoteli za hoteli zinazingatia kuendeleza, kusimamia, kupata, au kufadhili hoteli na mali zinazohusiana na ukarimu.
Hizi zinaweza kuanzia kwenye nyumba za baharini zilizowekwa kwenye kando ya barabara za kusahau na barabara za serikali hadi vituo vya ufahari wa almasi tano katika baadhi ya burudani, kamari, na miji mikuu ya watu duniani. Wanaweza kuhusisha kuendeleza na kumiliki mali, kulipa timu ya usimamizi wa tatu ili kushughulikia uendeshaji halisi wa hoteli ili kubadilishana sehemu ya mapato .
Wanaweza kuzingatia zaidi juu ya kusimamia mali ya hoteli ya watu wengine kwa kukata mapato. Wanaweza kuhusisha fedha za miradi ya hoteli, kutenda zaidi kama uwekezaji wa kipato cha fedha .
Wewe lazima uelewe kabisa ni wewe mwenyewe au unapoteza akiba yako ya ngumu.
Hoteli za REIT zinajulikana kuwa mbaya kwa sababu uendeshaji wa hoteli huhusiana na mazingira ya kiuchumi kwa jumla, na kuyafanya kuwa nyeti sana kwa upanuzi na kupinga. Wakati uchumi unapofanyika, biashara hushtaki bajeti za usafiri, kuchagua mazungumzo ya video au simu, badala yake. Familia na mashirika husababisha likizo ya muda mfupi, kukaa karibu na nyumba.
Kwa hoteli ya REIT, hii mara kwa mara inamaanisha kuwa mtiririko wa fedha humeuka wakati huo huo mavuno yanakua ili uweke kupungua kwa thamani ya vitengo au hisa. Kinyume chake, wakati vitu vinavyogeuka, wakati mwingine mtiririko wa fedha hupuka kwa njia ya paa ili uweze kupata hizi kulipia malipo na maadili ya soko. Wao ni tofauti sana kutoka kwa wazungu wa ulimwengu ambao hupiga nje pesa kama saa za kizazi, kizazi baada ya kizazi; biashara kama Colgate-Palmolive au Nestle. Hebu tuangalie mfano halisi wa ulimwengu ili kuonyesha jinsi hoteli halisi ya REIT inafanya kazi.
Jinsi Real Hotel REIT Ilivyowekwa Wakati wa Uchumi wa 2008-2009 Kuanguka
Mali ya Ukaribishaji Trust ni hoteli REIT ambayo inamiliki hoteli 291, ikiwa ni pamoja na vyumba 43,976 au suites, pamoja na 185 vituo vya kusafiri au iliyokodishwa vituo vya kusafiri. Kwa mujibu wa faili za SEC, mali hizi ziko katika majimbo 44 nchini Marekani, Canada, na Puerto Rico.
Hoteli ya REIT inafanya kazi hoteli kwingineko chini ya mkusanyiko mbalimbali ya mikataba ya franchise, ikiwa ni pamoja na Courtyard na Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn na Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, Hoteli ya InterContinental & Resorts, Hoteli ya Marriott na Resorts, Hoteli ya Clift, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites na Marriott, Suites Hawthorn, Nchi za Inns & Suites na Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites na Marriott, na Park Plaza Hotels & Resorts.
Katika kipindi cha miaka mingi kabla ya kuanguka kwa mali isiyohamishika ilipunguza uchumi katika uchumi mbaya zaidi kutoka kwa Unyogovu Mkuu, hoteli hii REIT ilizalisha mgawanyo wa mafuta kwa wamiliki. Mwaka 2004, walipokea dola 2.88 kwa kila hisa, mwaka wa 2005, $ 2.89 fedha kwa kila hisa, mwaka 2006, $ 2.94 fedha kwa kila hisa, mwaka 2007, $ 3.03 fedha kwa kila hisa, mwaka 2008, $ 3.08 fedha kwa kila hisa.
Wakati ulimwengu wa kifedha ulipungua, ingawa, hoteli za hoteli zilishuka kwenye mwamba. Mikutano ya biashara ilifutwa na mgawanyo wa fedha ulipungua, na kuacha $ 0.77 kwa kila hisa, kushuka kwa kasi kwa 75%. Ikiwa unategemea pesa hizo kulipa bili zako, ghafla umepata kuwa imeongezeka kwa wakati ule uliohitaji sana.
Ukiuza kwa uovu vitu vyao (tena, ikiwa una hoteli REIT unapaswa kujua hii ni sehemu na sehemu ya uzoefu wa umiliki), hisa zilianguka kutoka juu ya dola 51.50 mwaka 2006 hadi $ 6.90 tu mwaka 2009. Hii kushuka kwa 86.6% katika bei ya hisa iliongezwa tamaa kwa kuumia kwa kukata kali kwa mapato yako ya passive .
Nini kilichotokea kwa wawekezaji wa kisasa ambao walielewa hali ya umiliki wa mmiliki wa hoteli? Waliketi juu ya miguu yao ya kielelezo, kuangalia usambazaji wa fedha kupanda hadi $ 1.96 kila hisa na bei ya hisa ya $ 32.46. Hakika, haipo mahali pa karibu na miaka mema lakini kwa kipindi cha kupima haki, hupiga bei ya chini ya kodi baada ya kodi, kubakiza nguvu zako za ununuzi .
Ununulia usalama wa mali isiyohamishika miaka kumi iliyopita, kulipa kati ya $ 26.50 na $ 42.40 kwa kila hisa. Zaidi ya wakati huo, ulikusanya $ 24.83 au hivyo kwa utoaji wa fedha. Ikiwa ungekuwa mwenye busara na ukiongeza tena gawio hilo wakati wa mgogoro huo, walitokea kile kitaaluma cha kifedha kinachojulikana kama "kasi ya kurudi", na kufanya pointi kadhaa ya asilimia ya faida kwa kila hundi au amana iliyopandwa nyuma ya kununua hisa za ziada kutokana na sehemu kupona kwa thamani ya soko.
Tofauti na hoteli REIT na kitu kama REIT viwanda. Hata pamoja na ulimwengu kuanguka, biashara hazitaki kuondoka maghala yao, vifaa vya meli, na viwanda. Kwa kuongeza, mara nyingi huwa na uwezo wa kulipa mikataba ya kukodisha wanayopewa kisheria hata kama kampuni yenyewe hatimaye inafadhiliwa. Wakati wa kufanana sawa, REIT ya viwanda kama Mali ya EastGroup haikukataza mgawanyiko.
Bidhaa imeshuka kutoka dola 48.54 hadi $ 24.58, kushuka kwa 49.36% tu, ambayo haikuwa tofauti sana na fahirisi za soko la hisa, kama vile Dow Jones Industrial Average na S & P 500! Kutokana na hali ya mtiririko wa dhamana, na jinsi hiyo inathiri thamani ya soko, ni ajabu sana. Ni ya kushangaza zaidi? Vipande ni kwa sasa $ 59.32 sasa, kwa hiyo una kipato cha dola za dola 10.78 ambacho haijapatikana , au asilimia 22% kwenye hisa yenyewe juu ya yote ya gawio ulilofurahia.
Matokeo ya Wawekezaji wa REIT wa Hoteli ni wazi
Kuna njia nne kuu ambazo unaweza kutumia njia za kimkakati kupata REIT za hoteli ikiwa unataka kuwa nao:
- Ni kununua tu vitalu vya hoteli REIT wakati wa shambulio la soko la hisa , kutibu tofauti sana na fedha zako za index au vitu vingine ambavyo wewe hupanga kupanga juu ya milele . Msingi wa gharama yako ya chini, kwa haraka unaweza kuondoa dhamana yako ya kununua tena katika mgawanyiko wa fedha kama unapanga mpango wa kuwekeza pesa mahali pengine.
- Mara kwa mara gharama ya dola mara kwa mara katika REIT hoteli , kujua kwamba wakati mwingine, utakuwa kununua wakati mbaya iwezekanavyo lakini kuamini highs na lows, pamoja na dividends reinvested, wastani wa kila kitu kwa ajili yenu kwa kurudi jumla ya kurudi . Kwa watu wengi, hii ni pengine mbinu bora zaidi kuliko gharama ya dola kwa dola inapunguza hatari ya soko la hisa, hasa ikiwa ni pamoja na utofauti .
- Fanya . Wakati sekta ya hoteli iko katika kuanguka, kununua rekodi za hoteli hadi miaka ya boom irudi, kisha uwape hata iwapo itaendelea kwenda juu sana. Mafanikio ya mafanikio ya muda mrefu hapa sio kubwa isipokuwa kama unaweza kuelewa sekta ya hoteli kwa uwazi na kutibu ununuzi wa REIT kwa namna hiyo ungependa ukitumia mamilioni ya dola kununua mali moja kwa moja, lakini kuna wachache wa watu wa kifedha wenye kisasa huko nje na uwezo wa kufanya hivyo kwa msingi wa hesabu, ikiwa huwa wanaweza kuishi na kununua haraka au kuuza mapema mno, ambayo yanapaswa kutokea kutokana na wawekezaji, kwa ujumla, kuwa na tabia ya kupata pia matumaini au tamaa mara kwa mara.
- Piga kitambaa na kununua kitu kama Vanguard REIT Index Fund , ambayo inachanganya REIT mbalimbali tofauti, ikiwa ni pamoja na REIT hoteli, kama sehemu ya kwingineko mbalimbali. Ina mavuno ya chini ya mgawanyiko lakini ikiwa unafikiri hatari iliyopunguzwa ni ya thamani ya biashara hiyo, inaweza kuwa njia yako ya ustadi zaidi.
Katika tukio lolote, rekodi za hoteli sio moyo wa kukata tamaa. Ikiwa hujui unayofanya, tembea kidogo.