Kugeuza Nyumba Yako Katika Kukodisha Inaweza Kuruhusu Kulipa Kodi
Kwa Julian Block, Mwanasheria
Watu wengi watawaambia kuwa kuandika upotevu wa nyumbani kwenye nyumba ya kibinafsi ya kuuza haiwezekani au hairuhusiwi, lakini haitakuwa sahihi. Kwa ujumla, kanuni ya kodi ya IRS inakataza punguzo lolote kwa kupoteza kwa uuzaji wa makao makuu. Hata hivyo, inaruhusu tofauti kadhaa kwa kuandika upotevu wa nyumbani kwenye makazi binafsi.
Kwa mfano, sheria inaruhusu punguzo kwa hasara kutoka kwa uuzaji wa makazi ya kibinafsi ambayo yamebadilishwa kuwa mali ya kukodisha.
Lakini hupunguza kiasi cha kuandika. Hakuna punguzo la kushuka kwa thamani yoyote kabla ya kuanza kukodisha.
Hatua ya kuanzia ni msingi (1) wa marekebisho ya mali wakati wa uongofu au (2) thamani ya soko wakati wa kubadilika, chochote kilicho chini. Baada ya kuamua chini ya (1) au (2), ongezeko la kiasi hicho kutafakari maboresho ya mji mkuu wa kipindi cha kukodisha ambacho kinaongeza thamani yake. Ifuatayo, toa utoaji wa muda wa kukodisha kwa kushuka kwa thamani. Nini hatimaye unakuja ni msingi wa marekebisho ya mali wakati wa kuuza. Unapotuza, kofia kwenye punguzo lako la kupoteza ni kiasi ambacho msingi wa wakati wa kuuza unadhuru bei ya mauzo.
Katika soko la mali isiyohamishika ya mali isiyohamishika, misingi ya marekebisho ya mali wakati wa uuzaji inaweza kuwa chini sana kuliko gharama zake za awali. Kama kanuni ya jumla, msingi huanza kama gharama ya awali, ikiwa ni pamoja na deni lolote kama mikopo ya kwanza au ya pili, pamoja na marekebisho juu au chini.
Kurekebisha juu ili kutafakari uingizaji wa gharama za makazi au za kufunga zinazohusiana na ununuzi kama vile ada za kisheria na / au maboresho. Kurekebisha chini kwa kiasi cha faida kutokana na uuzaji kabla ya Mei 7, 1997, ya nyumba inayomilikiwa hapo awali ambayo kodi ilikuwa imesababishwa. Marekebisho haya yote ya gharama yako ya awali husababisha msingi wako uliobadilishwa.
Mfano: Mwaka wa 2001, unununua makazi yako ya kwanza kwa $ 200,000. Mwaka wa 2003, unatoka nje ya nyumba na kukodisha. Wakati huo, unaamua kwamba thamani yake ya soko ni $ 180,000. Baadaye, unachukua ugawaji wa kushuka kwa thamani ya $ 20,000 na kuuza mali kwa $ 150,000.
Unaweza kufikiria kwamba hasara yako ni $ 50,000 - tofauti kati ya gharama ya awali ya $ 200,000 na bei ya mauzo ya $ 150,000. Lakini IRS inapunguza hasara yako kwa dola 10,000 tu - kiasi ambacho thamani ya $ 160,000 wakati-wa-uuzaji umebadilishwa (thamani ya soko la $ 180,000 wakati wa kubadilika kwa muda usiozidi kukodisha-kipindi cha thamani ya dola 20,000) zaidi ya mauzo ya $ 150,000 bei.
Wakati wa kukodisha ni kwa chini ya mwaka mmoja, IRS inaweza kusisitiza kwamba hasara inapaswa kukataliwa kwa sababu uongofu wa muuzaji wa makazi kwa mali ya kukodisha ilikuwa ya muda mfupi, sio ya kudumu. Miongozo yake kwa wauzaji wa nyumbani huonya kwamba "hujabadilika nyumba yako na mali ya kukodisha ikiwa unapotea nyumba yako ya zamani kabla ya kuiuza." Hata hivyo, miongozo juu ya nini ni ya muda na nini ni ya kudumu sio neno la mwisho. Wao huonyesha tu nafasi ya IRS rasmi juu ya suala hilo na haifai mahakama.
Wala, kwa mujibu wa miongozo, IRS itazingatia makazi ya kibinafsi ambayo yamebadilishwa kuwa mali ya kukodisha "ikiwa unaweka nyumba yako na wakala wa mali isiyohamishika kwa kodi au uuzaji na haijatakiwa." Tafsiri: Unafaa kukodisha nyumba kabla ya kuchukua punguzo la kupoteza. Ukomo huu umesimamishwa na mahakama.
Ikiwa na shaka, daima uangalie na mhasibu wa kodi ya kitaaluma au CPA kabla ya kudai hasara za nyumbani kwenye makazi ya kibinafsi. Pia, angalia na IRS ili uhakikishe kuzingatia sheria mpya za kodi, ambazo zinabadilika kila mwaka. Kodi ya mali katika baadhi ya majimbo kama vile California sasa imepungua kwa kiwango cha juu cha dola 10,000 chini ya Sheria ya kodi ya kodi ya 2018.
Julian Block ni mtaalam wa kodi kutoka Larchmont, New York.
Iliyotengenezwa na Elizabeth Weintraub, Mtaalam wa Ununuzi wa Nyumbani.
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.