Swali: Lazima Tufanye Ufadhili wa HARP au Ugavi Mfupi Nyumbani Yetu ya Chini ya Maji?
Msomaji anauliza: "Mimi na mume wangu tunajaribu kutambua kama tunapaswa kujaribu kuuza nyumba yetu kama uuzaji mfupi au kushikamana nayo na kuomba mpango wa kurudisha serikali HARP . Ageni wetu wa mali isiyohamishika anatuambia kuuza, lakini tunapenda wazo la kupunguza malipo yetu ya mikopo.Tunawapa karibu $ 300,000, na wakati thamani ya nyumba yetu ni karibu $ 165,000, mtu wetu wa nyumba ya mikopo anasema tunaweza kuokoa $ 635 kwa mwezi ikiwa tunastahiki usafishaji wa HARP. Je, tunapaswa kufanya refinance ya HARP au uuzaji mfupi ? "
Jibu: Ikiwa mmiliki wa nyumba anapaswa kuuza mfupi dhidi ya kusafishwa kwa HARP sio kukata na kukauka. Hakika, katika hali nyingi, mantiki ingeweza kulazimisha kuwa mmiliki wa nyumba labda ni bora zaidi baada ya miaka miwili baada ya kuuza kwa muda mfupi kuliko baada ya kusafishwa kwa HARP, lakini kuna mambo mengi ya kuzingatia kabla ya kufanya uamuzi huo.
Kwanza kabisa ni kama utahitimu programu yoyote. Mabenki mengi ya kuuza mfupi yamezuia mahitaji ya uuzaji mfupi, na si kila mkopeshaji inahitaji shida ya kifedha, hasa baada ya mwaka 2012. Hata hivyo, kama benki yako inahitaji shida ya kifedha na huwezi kuandika shida ya kifedha, basi huenda ukastahiki uuzaji mfupi wakati wote. Ni ipi ambayo ingeweza kufanya swali hatua ya moot, sawa?
Kwa hiyo, jambo la kwanza ninapendekeza kufanya ni kuzungumza na wakala wa uuzaji mfupi ili kujua kama utafaa kwa uuzaji mfupi. Fikiria serikali ya HAFA mpango wa kuuza mfupi ikiwa uuzaji wa mara kwa mara ni uzuiaji.
Lakini ikiwa unakwenda njia ya HAFA, hakikisha unataka kufanya uuzaji mfupi kabla ya kuomba HAFA. Wafadhili wengine hawatakuwezesha kuomba upya mara moja unapotayarisha, ikiwa unapaswa kubadilisha mawazo yako juu ya kupitishwa.
Ni muhimu kukumbuka huwezi kufanya zote mbili. Lazima kuchagua programu moja. Labda Refinance ya HARP au uuzaji mfupi.
Ustahiki wa Refinance ya HARP
- Imeshindwa kwa mikopo ya Fannie Mae na Freddie Mac.
Mpango wa kurudisha HARP unatumika kwa mikopo tu iliyofanyika na Fannie Mae au Freddie Mac. Ikiwa mkopo wako si Fannie Mae au Freddie Mac, hutahitimu. Unaweza kujua ikiwa mkopo wako ni Fannie Mae au Freddie Mac kwa kwenda Fannie Mae Loan Look Up au Freddie Mac Loan Angalia Up. Utahitaji kujua tarakimu nne za mwisho za kukopa kwa nambari ya Usalama wa Jamii.
- Mwanzo wa mikopo tangu Juni 1, 2009 au mapema.
Ikiwa umetoa mikopo ya Juni 2, 2009 au baadaye, huenda haukustahili kufadhiliwa kwa HARP. Hakuna tofauti wakati huu lakini inaweza kubadilika.
- Zaidi ya 80% LTV
Ikiwa nyumba yako iko chini ya maji, LTV yako (uwiano -kwa-thamani uwiano) itazidisha 80% ya thamani ya soko - kwa sababu thamani ya soko kwa ujumla ni chini ya urari wako wa mkopo. Watu wengi hawana shida na sababu hii ya kufuzu.
- Hakuna malipo ya marehemu.
Ingawa mpango wa Refinance wa HARP inaruhusu malipo ya marehemu katika miezi 12 iliyopita, wakopaji wengi hawatafanya mkopo kwa akopaye aliyekuwa akijitokeza, bila kujali miongozo ya HARP. Mahitaji haya ya ziada ya wakopeshaji ambayo yanaweza kutofautiana na yale yaliyowekwa katika programu inaitwa overlays.
- Kwanza HARP inafadhiliwa.
Isipokuwa sheria inabadilika, na kwa ubaguzi mmoja mdogo, unaweza kufanya moja tu ya refinance ya HARP na, mara moja imepewa, huwezi kufadhili kupitia HARP tena. Hata hivyo, ikiwa baada ya Refinance ya HARP, una shida ya kufanya malipo, unaweza daima siku ya baadaye inahitaji uuzaji mfupi.
HARP Refinance Vs. Uuzaji mfupi
Mwongozo mfupi wa kuuza kwa kununua nyumba nyingine baada ya uuzaji mfupi ni kawaida miaka 5 kwa mkopo wa kawaida na miaka 3 kwa mikopo ya FHA . Hebu sema tulifanya uuzaji mfupi na badala ya kuuuza nyumba yako. Vikwazo kwa uuzaji mfupi ni:
- Huna tena nyumba.
- Unaenda mahali pengine na ukaa kodi.
- Huenda ukaondoka katika eneo lako.
- Utapoteza ushuru wako wa kodi kwa kumiliki nyumba.
- Hakuna uthibitisho utakaohitajika katika hata miaka 3 kununua nyumba nyingine kwa sababu hali za kibinafsi zinabadilika na sheria zinabadilika.
Ikiwa umechagua chaguo la refinance ya HARP, katika miaka 2, utahifadhi $ 15,240 (tofauti ya malipo ya $ 635 x miezi 24). Katika miaka 3, utahifadhi zaidi, $ 22,860. Je! Thamani ya soko ya nyumba yako itaongezeka kwa ajili ya ukweli bado una deni la $ 300,000 kwenye nyumba yenye thamani ya $ 165,000?
Haiwezekani. Sababu inaweza kuwa haina maana ni kwa sababu huenda unataka kamwe kuuza. Hii inamaanisha utaendelea kulipa nyumbani mpaka ulipa kodi ya $ 300,000.
Ikiwa umechagua uuzaji mfupi, hata hivyo, mwishoni mwa miaka 3, unaweza kustahili kununua nyumba nyingine. Ikiwa unaamini bei za nyumbani zitabaki kuwa imara kwa kipindi hiki, hii inamaanisha unaweza kununua nyumba kama nyumba uliyouza, ila kwa thamani ya soko ya sasa ya $ 165,000. Hata ikiwa viwango vya riba vinapungua mara mbili, malipo yako bado yatawa chini kuliko malipo uliyolipa leo.
Lakini kwa watu wengine, si suala la mantiki au mawazo ya kifedha. Na hiyo ni sawa, sawa kabisa. Watu mara nyingi hununua mali isiyohamishika kwenye hisia na hukaa katika nyumba hiyo kulingana na hisia. Usijisikie vibaya ikiwa unachagua refinance ya HARP juu ya uuzaji mfupi. Uamuzi wowote unayofanya ni uamuzi sahihi kwako.
Wakati wa kuandika, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ni Mshirika wa Broker katika Lyon Real Estate huko Sacramento, California.